Інспектування: приватні будинки

Наведено одну з перших глав нової книги, присвяченої інспектування приватних будинків.
Дана книга готується до виходу в Україні. Вона присвячена опису процедури і порядку інспектування, яке спрямоване на захист інтересів покупців нерухомості.
Хоча дана процедура не є обов’язковою при покупці нерухомості в Україні, автор рекомендує покупцям задуматися над необхідністю її проведення.

У даній книзі описана процедура інспектування приватного будинку у вигляді і порядок, відповідним використовуваним мною в своїй роботі. З огляду на, що принципово всі будинки однакові, процедура дійсна незалежно від географічного розташування будинків і їх варіацій. Вона використовується для будинків різного віку – від тільки сконструйованих до дореволюційних, для будинків всіх типів – від дач до особняків.

необхідні інструменти

Для огляду будинку найчастіше вам можуть знадобитися наступні інструменти: ліхтарик для огляду темних місць (ви здивуєтеся, що приховує морок); магніт для визначення залізних водопровідних труб в стінах і під землею; будівельний рівень для визначення горизонтальності поверхонь (поверхів); льодоруб або викрутка для пошуку гнилого дерева крокв або термитной ерозії; 2-х метрова драбина для будинків, де немає прямого доступу до горища; електричний тестер для перевірки заземлення (особливо на кухні та у ванній); бінокль для близького розгляду даху і будівель / частин на ній; компас для визначення розташування будинку щодо сторін світла; фотоапарат для фіксації загального вигляду будинку і відхилень. Знання розташування будинку щодо сторін світла корисно для визначення стану різних структурних компонентів будинку.
Крім того, постійно з’являються нові прилади, що поліпшують процедуру інспектування – прилад, який визначає наявність підземних водойм без руйнування грунту, прилад для визначення хімічного стану води та ін.
Під час проведення інспектування вам краще одягнутися в старий одяг. Такі місця, як будмайданчика, підвали, горища часто досить брудні. Останні інструменти, які вам знадобляться, це ручка і робочий зошит. Приклад такого зошита ви знайдете в кінці цієї книги, зошит повинен бути заповнена під час інспекції. Пізніше ви можете використовувати робочий зошит для визначення реального стану будинку, базуючись на фактах, а не на емоціях.

Процедура інспектування

Будинок, незалежно від того, наскільки він великий в площині або по поверхах, може бути дуже просто оглянутий при умовному розбитті його на складові частини, такі як екстер’єр, інтер’єр і електромеханічні системи. Екстер’єр і інтер’єр в свою чергу також можуть ділитися на складові. Завдяки інспектування як системі і використанню робочих записів як основи, всі елементи будинку в будь-якому випадку будуть оглянуті.
Прямуючи до будинку, зверніть увагу на навколишній ділянку землі. Зазвичай поблизу будинку це рівну ділянку, але якщо подивитися на всю ділянку – може бути присутнім ухил, або рельєф може бути досить складним. При таких рельєфах існує можливість руху підземних вод в напрямку будинку. При наявності схилів в районі будинку потрібно звертати особливу увагу на наявність вологи в підвалі або в цокольному поверсі.
Екстер’єр будинку повинен бути інспектувати перед інтер’єром. Цей порядок важливий, так як дає можливість побачити аспекти, які можуть пояснити проблеми в інтер’єрі. Наприклад, просочування води в підвалі може відбуватися через неправильне побудови відсотків або відпливу (грунт впритул примикає до будівлі замість того, щоб бути від нього ізольованим). Порушене покриття даху може виявити себе в наявності вологи на внутрішній стороні даху. Зламані і відкриті з’єднання можуть служити доступом вологи, яка всередині може класифікуватися вами як косметичні недоліки інтер’єру замість пошкодження структури будинку.

Інспектування екстер’єру

Перед початком інспектування будинку встаньте перед ним і подивіться на компас. Частини світу для всіх чотирьох сторін будинку повинні бути позначені в записах (тобто Фасад – південь, Правий фасад – схід і т.д.). Інспектування екстер’єру підтверджується подвійним обходом будинку. У перший обхід ви повинні подивитися на дах, димар, вентиляцію, водостоки, стики і інше, що розташоване на даху. Деталі, що і як перевіряти, обговорюються в наступних розділах. Під час цього першого проходу використання бінокля значно полегшить огляд елементів верхньої частини будинку. Не варто використовувати бінокль з наближенням більш ніж 8 раз – це буде ускладнювати огляд через можливе тремтіння рук. Після першого обходу стан оглянутих елементів повинно бути записано. Не забувайте при обході дивитися під ноги – недалеко від будинку може бути басейн, якщо ви сконцентруєтеся на огляді, басейн може не бути вами помічений, і ви опинитеся в ньому.
Під час повторного обходу ви оглядаєте інші частини будинку і прилеглої території, в пошуках можливих проблем на стінах та фундаменті. Починаючи з фасаду будинку, огляньте всі елементи, розташовані на ньому або примикають до нього. Це можуть бути підхідні доріжки, вхідна група, зовнішнє покриття стін, вікна, двері, вимощення, ландшафтний дизайн, паркан і т.д. Всі ці елементи зустрічаються при інспектуванні, вони детально обговорюються в наступних розділах. Ви ж концентруйтесь тільки на тих, які присутні при інспектуванні конкретного будинку.

Так само оглянете праву, ліву частину будинку, зворотний бік. Якщо який-небудь елемент вимагає уточнення при огляді інтер’єру, зробіть про це позначку. Наприклад, якщо відсутня частина покриття вимощення або вимощення має тріщину, ви повинні оглянути підвал в даному секторі на предмет наявності води або вологи. Запис цього факту послужить вам нагадуванням перевірити внутрішню стіну навпроти даного ушкодження.
Після другого огляду будівлі зовні інспектування екстер’єру закінчується. Двічі перегляньте свої записи – стан всіх чи елементів ви відзначили. Огляньте гараж, якщо він стоїть окремо. Після цього пора входити всередину будинку.

інспектування інтер’єру

Увійдіть в будинок через головні двері. Спробуйте дзвінок на працездатність. Пам’ятайте, ви підбираєте будинок для покупки. Якщо ви все зробите правильно, це буде ваш будинок, тому не соромтеся і не відчувайте себе ніяково, робіть все, що зробив би будь-який власник будинку. Як частина інспектування, ви повинні відкрити і закрити крани на стоках, трубах і в душі, спустити воду в туалеті, відкрити і закрити вікна і двері, спробувати опалення та вентиляцію, перевірити працездатність радіаторів опалення, перевірити вимикачі світла.
Почніть огляд з найвищої точки будинку. Якщо є мансарда – з неї. Можливо, вам знадобиться ваша драбина. Деякі будинки не мають мансард, почніть огляд з кімнат, які знаходяться безпосередньо під дахом або з горища.
Після огляду мансарди огляньте всі кімнати і приміщення на рівень нижче. У деяких великих будинках ви легко можете втратити якусь кімнату. Для того щоб оглянути всі приміщення і елементи, почніть огляд «за годинниковою» або «проти годинникової» стрілки відразу від входу, огляньте кожну кімнату по порядку – ви повернетеся до початкової точки і огляньте всі кімнати і приміщення. Якщо ви будете кидатися з одного боку в іншу, ви в будь-якому випадку пропустіть кімнату або дві.

Електромеханічні системи

Системи і пов’язане з ними обладнання включають в себе електромережу, водостік (каналізацію), свердловину забору води, опалення, кондиціонування і плавальний басейн. Стан, робота і адекватність кожної системи у вашому домі повинні бути перевірені згідно окремої процедури і результати занесені в робочий зошит.
Ця фінальна перевірка завершує вашу інспекцію. Тепер ви оглянули кожен елемент в будинку без винятку і повинні були записати в робочий зошит всі проблеми і пошкодження. Деякі з цих проблем можуть потребувати додаткових дослідженнях фахівцями. Можливі ситуації, що вимагають відпрацювання професіоналами, відображені в списках нижче.
Також після фізичного огляду варто досліджувати грунт – на вміст радону, воду – на хімічний склад, перевірити наявність прилеглих паливно-нафтових резервуарів і тічки з них, захоронень відходів і смітників / звалищ.
Перегляньте свої записи і спробуйте оцінити найважливіші проблеми. Не очікуйте побачити досконалий будинок. Ви завжди знайдете проблеми, вартість виправлення яких не повинна вас хвилювати. Якщо ви знайдете багато значних проблем, витрати на виправлення можуть бути істотні.
Деякі з проблем, що залежать від вартості, визначаються як:
– необхідність посилення / поновлення фундаменту;
– необхідність в оновленні покриття зовнішніх стін;
– потрапляння води в підвал або нижній рівень;
– застаріла тепломережа;
– необхідність відновлення водопроводу;
– необхідність нового даху;
– оновлення системи кондиціонування;
– неадекватна електромережу;
– пошкодження даху термітами;
– потреба в повному оновленні:
– мощення / покриття;
– підлогового покриття;
– окремого гаража;
– несучих стін;
– екологічні проблеми.
Якщо ви виявите таку проблему, зверніться для дослідження можливої ​​вартості її рішення до підрядника. Так ви зможете визначити реальну вартість даного будинку – як вартість продажу плюс вартість вирішення проблеми / доопрацювання. Найчастіше для компенсації витрат на відновлення робляться знижки при продажу.

Scroll to top