Open post doveritelnoe_upravlenie_imushchestvom_1.jpg

Управление недвижимостью — кто во что гаразд

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термины — Facility Management, Property Management, Asset Management, Building Management. Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. А <Управление недвижимостью> — слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.
Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. В результате нередко возникает недопонимание, которое влияет определенным образом на рынок. По данным управленцев, сегодня в Москве есть компании, которые неправильно себя позиционируют. Например, игрок заявляет, что он оказывает услуги в сфере Building Management, на деле же он занимается техническим обслуживанием зданий и не имеет никакого отношения к управлению строительством. Или, к примеру, владелец недвижимости нанимает компанию уровня РМ только для того, чтобы выполнять какие-то отдельные функции FM. И наоборот, компании позиционирующие себя как PM компании, являются на самом деле FM или BM компанией.
Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют <единого знаменателя>. Как бы то ни было, необходимо расставить все точки над .

1. Building Management
Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.
Между тем специалисты компании Sawatzky считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.
Есть и такое мнение, что Building Management — это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.
Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.
Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management — это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.
Для фасилити менеджера не характерно заключение сделок с имуществом, ввиду особой направленности и специфичности этой деятельности.
От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;
2. Управление проектированием объекта.
3. Управление изготовлением — возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.
4. Управление обращением — процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.
5. Управление потреблением — всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.
6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.
7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.
8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.
9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:
1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.
2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.
3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.
4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.
5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.
6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.
7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.
8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.
9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.
10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.
11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.
12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.
13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).
14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.
15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, — это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто — существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. Property Management

Property Management — всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.
Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management — другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника — все это специалисты по праву называют Property Management.
Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта — от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. Asset Management

Asset Management — новое направление на рынке управления недвижимостью. В Украине эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.
Asset Management представляет собой управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлении активами — кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности Asset Management.
Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.
В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую — перепрофилировать, а какую — оставить как основной источник дохода.
Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Потому что задача, скажем, рroperty мanager заключается в том, чтобы купить дешевле, а продать дороже. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.
Пока на рынке управленцев главную роль играют западные компании. Для появления же нашей терминологии в этой сфере нужны имиджевый PR управляющих услуг среди украинских компаний, усиление позиций отечественных управленцев на рынке и, разумеется, большое количество высококлассных объектов коммерческой недвижимости.

 

А.В. Талонов

Open post doveritelnoe_upravlenie_imushchestvom_3.jpg

Доверительное управление недвижимостью должника

Актуализация известной услуги в духе времени.

На сегодня большое значение для банков и их клиентов приобрели отношения, ведущие к продолжению сотрудничества. Однако задержки платежей по кредитам на фоне снижения рыночной стоимости заложенного имущества и деловой активности бизнес-среды толкает банки на жёсткие меры по отношению к ещё вчера таким горячо любимым и желанным клиентам. Такие меры не всегда ограничиваются более пристальным вниманием к финансовому и имущественному состоянию клиентов.

Мы, компания "Ваши активы", готовы встать за примирение сторон и решение патовой ситуации для обоюдной пользы.

С помощью передачи заложенного имущества / ипотеки в доверительное управление и банк-кредитор, и клиент-заёмщик получают:

  • возможность остаться бизнес-партнёрами;
  • сохранение своей репутации;
  • денежный поток в погашение задолженности;
  • контроль фактического состояния имущества в текуущем режиме;
  • контроль денежных потоков, генерируемых объектом;
  • сохранение права собственности на объект, переданный в залог.

При этом можно и не ограничиваться лишь объектами, переданными в залог, а в случае с ипотекой жилья и не нужно. Так как жильё, которое заёмщик использует сам, не генерирует денежный поток, можно передавать в управление коммерческую недвижимость. В отдельных случаях упомянутое жильё можно сдавать, переехав в альтернативное, которое ниже как по стоимости, так и в эксплуатации.

Как грамотно выселить арендатора

Казалось бы, что может быть проще — выселить квартиранта. Однако, как отмечают юристы, на практике выселение — процесс довольно сложный и хлопотный. И во многих случаях сделать это без решения суда попросту невозможно.

Сложность момента выселения жильцов состоит в том, что право на жилье и запрет безосновательного выселения гарантированы Конституцией и Жилищным кодексом Украины. А это приводит к тому, что даже в случае окончания срока договора владелец квартиры не сможет просто обратиться в органы внутренних дел с просьбой о выселении арендаторов, он вынужден будет предоставить решение суда о устранении преград в осуществлении прав собственности или же о выселении таких лиц. К тому же, суды достаточно часто принимают сторону арендаторов жилья. Для того чтобы реально доказать факт нарушения условий договора, нужно собирать подтверждающие документы от ЖЕК’а, соседей, консьержа и так далее. Это нужно для того, чтобы подтвердить, например, факт неуплаты коммунальных платежей, порчу имущества, субаренду или "непорядочное поведение".

Впрочем, выселение за неуплату тоже процесс небыстрый. Гражданский кодекс предусматривает право арендодателя на выселение в случае неуплаты лишь в случае более чем трехмесячного нарушения, а это является достаточно продолжительным сроком. После решения суда выселять несговорчивого арендатора будет исполнительная служба. В случае отсутствия квартиросъемщика квартира в присутствии понятых будет открыта, имущество описано и вывезено на хранение. А хозяин может поменять замки и начать ремонт помещения.

Самостоятельно выселять арендатора? Это занятие на грани фола. Если уж решаться на это, то вывозить вещи тоже нужно при свидетелях, предварительно сделав опись. Владельцы жилья, которые уже имели опыт выселения квартирантов, советуют заручиться поддержкой ЖЕК’а и, например, отключить воду, электричество. Неосторожность может обернуться тем, что арендатор подаст в суд на квартировладельца, обвиняя его в краже, порче имущества и самоуправстве.

Регистрация недвижимости в Киевском БТИ

Продаёте квартиру ? Вступили в наследство ? Берёте кредит под залог квартиры ? Добро пожаловать в БТИ !
А уж в БТИ знают, как сделать процесс оформления квартиры таким, чтоб вы его запомнили надолго…
В статье — информация о процессе, необходимых документах, сроках

Киевское БТИ (полностью — Коммунальное предприятие Киевское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на недвижимое имущество) до недавних пор было последним оплотом справки-характеристики, которые канули в лету во всей Украине ещё два года назад. Однако положения закона про порядок регистрации наконец дошли и до столицы, и с июля 2010 года киевские махинаторы начали осваивать этот трудоёмкий процесс — выдача выписок (извлечений) из реестра прав собственности — а сотрудники БТИ, к слову сказать, единственные, кто может выдать этот документ гражданину или предпринимателю.
Для чего вам эта выписка ? Сама регистрация является внесением информации о собственнике в указанный реестр прав собственности на недвижимое имущество, выписка — подтверждение регистрации, а без регистрации ваш документ о праве собственности является просто документом, и право собственности не реализовано… а так как задачей БТИ является и контроль за соблюдением норм строительства (точнее их ненарушением). то регистрации предшествует выход инженера на объект с целью осмотра недвижимости.

Итак, если вы регистрируете в БТИ право собственности, вы:
— предъявляете техпаспорт. Если последняя инвентаризация инженерами БТИ проходила более чем 3 месяца назад, будет необходим выход инженера. Если техпаспорт отсутствует, необходимо его изготовить.
— предъявляете документ о праве собственности. Это может быть свидетельство, договор купли-продажи, решение совета депутатов или другие документы. При этом для регистрации нужна нотариально заверенная копия.
— предъявляете документы, удостоверяющие вашу личность — паспорт и справка о присвоении номера плательщика налогов. Для юридических лиц — копия свидетельства о регистрации, копия справки из управления статистики, доверенность для представителя.
— предъявляете квитанции об оплате услуг БТИ и получение выписки. Не торопитесь оплачивать самостоятельно, кваитанции вам выдадут при принятии документов.
Стоимость регистрации — порядка 100 грн. при сроке 2 недели и порядка 130 грн. за 1 неделю, внеения в реестр — порядка 80 грн.

Если вам необходимо обеспечить выход инженера / изготовить технический паспорт, вы:
— предъявляете документ о праве собственности. Это может быть свидетельство, договор купли-продажи, решение совета депутатов или другие документы. Также обычная копия документа.
— предъявляете документы, удостоверяющие вашу личность — паспорт и справка о присвоении номера плательщика налогов. Для юридических лиц — копия свидетельства о регистрации, копия справки из управления статистики, доверенность для представителя.
— предъявляете квитанции об оплате услуг БТИ и получение выписки. Не торопитесь оплачивать самостоятельно, кваитанции вам выдадут при принятии документов.
Стоимость выхода инженера — порядка 60 грн., оформления техпаспорта — порядка 120 грн. при 3-х неделях, порядка 150 грн. при 2-х неделях.

Следует отметить, что процессы работы с жилыми и ближайшими к жилым (гаражами, дачами) объектами разделены с работой с нежилой недвижимостью. Мы остановимся пока только на жилой недвижимости.

Как это было реализовано ?

1-й этап. Получение талончика на приём документов. Выстаиваем очередь (полчаса-час-полтора), получаем талончик. Обычно время на 2-3 дня вперёд. Или неделю. Но при получении талончика могут посмотреть ваши документы и проконсультировать. Общее время — до 3-х часов.
2-й этап. Сдача документов. Выстаиваем очередь (полчаса-час-полтора), попадаем к инспектору. Если комплект документов в порядке — получаем квитанции на оплату. Юрлица могут оплатить безналичным расчётом.
Идём в отделение банка, которое находится тут же (ниже, на Хрещатике, есть отделение банка, где также принимают платежи, но дороже на 3 грн.). Обычно выстаиваем очередь (полчаса-час-полтора), оплачиваем. С оплаченными квитанциями снова подходим к приёму документов, ждём когда освободится инспектор, заходим, отдаём документы с квитанциями или их копиями. Получаем расписку о принятии документов и времени получения результата. Общее время — до 5-и часов.
3-й этап. Получение результата. Выстаиваем очередь (час-полтора-два), предъявляем расписку и документ, удостоверяющий личность. Получаем: или копию техпаспорта с мокрыми печатями и подписями, после чего переходим к регистрации (1-й этап), или оригинал правоустанавливающего документа со штампом о внесении в реестр, выписку из реестра Общее время — до 3-х часов.

Если вам назначают выход инженера, а происходит это за день до выхода, в день выхода вам нужно находиться на месте осмотра.

Итоги.

Обеспечение права собственности для жителей Украины стоит не только денег, но и времени. Так. общий процесс регистрации при актуальном техпаспорте составляет порядка 2-х недель (1 недели при дополнительных 30 % к стоимости) и 210 грн. С необходимостью изготовления / актуализации техпаспорта — 5 недель (3 недели при дополнительных 30 % к стоимости). В БТИ нужно появиться от 3-х до 5-и раз, при повторных обращениях (в связи с отказами в регистрации) — до 10-и раз. При этом вряд ли работников БТИ можно назвать дружелюбными.
Есть ли другой путь ? Да. Это наши услуги. Обращайтесь, если не хотите участвовать в "Парке советского периода" наших дней :).

Доверительное управление недвижимостью

Правовые аспекты

Доверительное управление имуществом, как самостоятельный вид гражданско-правовых сделок, был закреплен в гл. 70 нового Гражданского кодекса Украины только в 2003 г. Доверительное управление имеет ряд юридических преимуществ для собственника недвижимости. Например, при доверительном управлении имуществом на это имущество, переданное в управление, не может быть обращено взыскание по требованию кредитора (кроме случая признания банкротом), также не может быть обращено взыскание на имущество, переданное в управление и по требованию кредитора управителя. Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление, согласно украинскому законодательству, является некой формой защиты от непредсказуемых хозяйственных рисков, связанных с обращением взыскания на недвижимое имущество.

Вместе с тем, с юридической точки зрения, доверительное управление недвижимостью может осуществляться не по одному правовому основанию, а по трем, предусмотренным главами 68, 69, 70 Гражданского кодекса Украины (поручение, комиссия и управление имуществом)

Каждый из этих видов имеет свои особенности и преимущества и применяется при передаче недвижимости в управление в зависимости от вида и целей собственника.

Доверительное управление можно разделить на подгруппы:
— доверительное управление зданиями (офисами, торговой недвижимостью);
— доверительное управление квартирами.

В понятие "управление" также входит определение наиболее эффективного использования объекта, что может быть сделано для обоих видов недвижимости, простое поддержание состояния объекта либо доведение объекта до необходимого, определённого собственником, состояния (достройка, ремонт, введение в эксплуатацию).

Управление зданием

Управляющая компания / управляющий для собственника по его усмотрению может провести исследование инженерных и других коммуникационных сетей здания, выяснить потребности данного региона в конкретных видах целевого назначения зданий / их использования. Это может повлиять на вид использования конкретного здания и покажет необходимость / целесообразность доработки здания / инфраструктуры.
Пределы полномочий управляющего / поверенного, его задачи закрепляются в договоре, где также указываются временные рамки и финансовые аспекты.

Как правило, в течении срока действия договора управляющая компания:
— следит за состоянием здания, помещений и интерьера, прилегающей территории (в том числе проведение ремонтов, меблирование, дизайн и озеленение);
— следит за состоянием инженерных сетей, своевременностью и полнотой оплаты счетов;
— занимается максимальным наполнением помещений и взаимодействием с арендаторами;
— взаимодействует с представителями властей и соответствующими контрольными органами.

Также при продаже выступает агентом собственника.

Управление квартирой

Возможно два типа доверительного управления — при простом отсутствии хозяина БЕЗ сдачи в аренду и специальная сдача в аренду.
При сдаче квартиры в аренду для проживания или под офис доверительное управление предполагает заключение договора, при котором владелец не ограничивает свои права на квартиру, а только перекладывает заботы по сдаче квартиры в аренду на юридическое лицо. При подписании договора владельцу необходимо иметь документ, подтверждающий право собственности на данную квартиру (если квартира в частной собственности), общегражданский паспорт.

На протяжении всего срока договора компания, которая осуществляет доверительное управление, как правило, берет на себя следующие обязательства:

— следит за состоянием квартиры и мебели;
— проверяет и, при не обходимости, оплачивает счета за коммунальные услуги и междугородние переговоры;
— регулирует финансовые вопросы между хозяином и клиентом;
— оказывает широкий спектр сервисных услуг клиентам (уборка квартиры, вызовы технических служб и т д.)
— в случае необходимости организует ремонт квартиры, с полным контролем качества проведения работ;
— консультирует по вопросам налогообложения доходов, полученных при сдаче жилья в найм (аренду);
— оказывает юридические консультации по жилищным вопросам;
— минимизирует налоги.

Важно помнить, что решение о:
— стоимости сдачи в найм;
— направлении использования;
— внешнем виде, оформлении, дизайне и пр.
всегда принимает владелец. Агент только дает рекомендации, основываясь на своем опыте и на состоянии рынка.
Кроме того, он подбирает клиента (-ов), который максимально соответствует требованиям владельца.

Определенные преимущества при доверительном управлении есть и у нанимателей недвижимости:

— возможность оплаты по безналичному расчету как комиссионных услуг агентства, так и арендной платы;
— возможность оплатить арендную плату за квартиру через кассу агенства с получением необходимых документов отчетности;
— взаимодействие по вопросам найма квартиры с юридическим лицом, что позволяет решать все вопросы на деловом уровне;
— гарантированный возврат залога в течение 3 банковских дней после истечения срока Договора найма.

Дополнительные услуги

Кто занимается показом недвижимости ?

Безусловно агент, что значительно повышает вероятность более быстрой сдачи в наем, т.к. агент подстраивается под возможности нанимателя, что существенно снижает вероятность его потери. В том случае, если владелец хочет, он может присутствовать на показах.

Как быстро найдут арендатора?

Договором не ограничен срок поиска арендатора. Однако, агентство заинтересовано в том, чтобы найти нанимателя в кратчайшие сроки. Для этого оно производит поиск по собственной базе нанимателей. При необходимости предлагает квартиру многочисленным фирмам, с которыми действуют договоренности по представлению жилья их сотрудникам. Если нужно рассылает описание квартиры по риелторским компаниям и дает платную рекламу квартиры в средствах массовой информации и в интернете (размещает фотографии и описание квартиры на собственном сайте и на специализированных сайтах по недвижимости).

Стоимость услуг агентства по доверительному управлению недвижимостью обычно составляет от 20% до 30% месячной арендной платы (в зависимости от ряда факторов: месторасположения, площади и др.).

Scroll to top