Как купить залоговую квартиру ?

С ростом числа ипотечных сделок увеличивается и доля квартир, которые находятся в залоге. Но эти квартиры отнюдь не «выпадают» из жизни и рыночного оборота, и даже сейчас существует несколько способов их продать, а значит, и купить. При общем дефиците предложения не стоит отказываться от идеи купить квартиру под залогом.

Не исключено, что в ближайшем будущем в газетах объявлений добавится не только рубрика «продажа квартир по ипотеке», но и другая, по смыслу противоположная – продажа квартир под залогом. А возможно, такие объявления будут дополняться следующими данными: остаток долга к выплате, количество лет выплат, процентная ставка и т. д. Это станет еще одним шагом к тому, чтобы рынок недвижимости России стал похож на европейские рынки, где большинство продаваемых квартир были куплены в кредит, который до сих пор не выплачен – сроки ипотечного кредитования достаточно длительны. Впрочем, на российском рынке уже сейчас такие квартиры появляются в продаже, и потенциальному покупателю стоит знать о возможных подводных камнях при покупке недвижимости, которая находится под залогом.

Сначала разберемся, что же такое залог, и кому принадлежит заложенная квартира. По определению,  «при залоге недвижимого имущества оно оставляется во владении и пользовании должника, который лишается лишь права отчуждения и нового залога этого имущества без согласия залогодержателя». Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, поясняет: «Продать квартиру под залогом возможно, но только по согласованию с банком-залогодержателем. Было бы удивительно, если бы этого согласования не требовалось: чего бы стоил тогда залог?». Добавим, что залог на квартиру, так же как и любая сделка с недвижимым имуществом и переход права собственности по ней, в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы, которое обязано предоставлять информацию о наличии обременений по запросу любого заинтересованного лица, не обязательно риелтора.

«Собственник» уже писал о нескольких способах продажи квартиры, купленной по ипотеке. Но вникать в причины продажи покупателю совсем не обязательно. Важно выяснить, когда будет снят залог с квартиры (и будет ли он вообще снят). Теоретически есть схемы сделки, при которых покупатель становится на место продавца в кредитном договоре, и квартира остается в залоге. Такое явление называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника, однако в России пока не практикуется. По российскому законодательству, для того чтобы произошла передача права собственности, залог должен быть снят. И, по сути, банк должен снять залог с объекта до того, как получит полный расчет по кредиту, говорит Владимир Лопатин.

О безопасности сделок

На самом деле, покупка квартиры под залогом – дело пока еще не отработанное в деталях, а оттого долгое. Однако вполне безопасное с точки зрения сделки – если расчеты производятся после госрегистрации прав на квартиру. Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой», говорит об основных опасениях покупателей следующее: люди боятся, что, если залог с квартиры не будет снят, им придется либо выплачивать за нее кредит, либо отдавать ее банку. Но, поскольку в договоре купли-продажи продавец подтверждает, что квартира не является предметом залога и судебных исков, то даже если нечестная сделка и произойдет, покупатель будет рассматриваться как «добросовестный приобретатель», и никаких претензий к нему предъявлено не будет. Все разбирательства будут происходить между банком и недобросовестным продавцом.

Елена Панова, директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», добавляет, что никакой опасности при покупке такой квартиры нет. Покупатель получает квартиру уже без обременения. В такой ситуации срок государственной регистрации может быть более длительным – месяц вместо 2 недель при обычных сделках, что, тем не менее, укладывается в сроки, предусмотренные федеральным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Впрочем, такая квартира и стоить будет несколько дешевле, поскольку для проведения сделки с ней требуется больше времени.

В случае проведения расчета через банковскую ячейку или через безналичный аккредитив покупатель может быть совершенно спокоен, считает Владимир Лопатин. Продавец все равно не получит деньги, пока квартира не будет переоформлена на покупателя с соблюдением всех требований законодательства. Но, добавляет эксперт, проблемы с такой квартирой могут возникнуть в тех регионах, где принято рассчитываться до проведения сделки. В таком случае риелтор, прежде чем передавать деньги, должен убедиться, что залог с квартиры снят. Но, тем не менее, при покупке квартиры лучше все-таки обращаться за помощью к профессионалам – это «золотое правило» действует здесь практически безотказно.

Как грамотно выселить арендатора

Казалось бы, что может быть проще — выселить квартиранта. Однако, как отмечают юристы, на практике выселение — процесс довольно сложный и хлопотный. И во многих случаях сделать это без решения суда попросту невозможно.

Сложность момента выселения жильцов состоит в том, что право на жилье и запрет безосновательного выселения гарантированы Конституцией и Жилищным кодексом Украины. А это приводит к тому, что даже в случае окончания срока договора владелец квартиры не сможет просто обратиться в органы внутренних дел с просьбой о выселении арендаторов, он вынужден будет предоставить решение суда о устранении преград в осуществлении прав собственности или же о выселении таких лиц. К тому же, суды достаточно часто принимают сторону арендаторов жилья. Для того чтобы реально доказать факт нарушения условий договора, нужно собирать подтверждающие документы от ЖЕК’а, соседей, консьержа и так далее. Это нужно для того, чтобы подтвердить, например, факт неуплаты коммунальных платежей, порчу имущества, субаренду или "непорядочное поведение".

Впрочем, выселение за неуплату тоже процесс небыстрый. Гражданский кодекс предусматривает право арендодателя на выселение в случае неуплаты лишь в случае более чем трехмесячного нарушения, а это является достаточно продолжительным сроком. После решения суда выселять несговорчивого арендатора будет исполнительная служба. В случае отсутствия квартиросъемщика квартира в присутствии понятых будет открыта, имущество описано и вывезено на хранение. А хозяин может поменять замки и начать ремонт помещения.

Самостоятельно выселять арендатора? Это занятие на грани фола. Если уж решаться на это, то вывозить вещи тоже нужно при свидетелях, предварительно сделав опись. Владельцы жилья, которые уже имели опыт выселения квартирантов, советуют заручиться поддержкой ЖЕК’а и, например, отключить воду, электричество. Неосторожность может обернуться тем, что арендатор подаст в суд на квартировладельца, обвиняя его в краже, порче имущества и самоуправстве.

Регистрация недвижимости в Киевском БТИ

Продаёте квартиру ? Вступили в наследство ? Берёте кредит под залог квартиры ? Добро пожаловать в БТИ !
А уж в БТИ знают, как сделать процесс оформления квартиры таким, чтоб вы его запомнили надолго…
В статье — информация о процессе, необходимых документах, сроках

Киевское БТИ (полностью — Коммунальное предприятие Киевское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на недвижимое имущество) до недавних пор было последним оплотом справки-характеристики, которые канули в лету во всей Украине ещё два года назад. Однако положения закона про порядок регистрации наконец дошли и до столицы, и с июля 2010 года киевские махинаторы начали осваивать этот трудоёмкий процесс — выдача выписок (извлечений) из реестра прав собственности — а сотрудники БТИ, к слову сказать, единственные, кто может выдать этот документ гражданину или предпринимателю.
Для чего вам эта выписка ? Сама регистрация является внесением информации о собственнике в указанный реестр прав собственности на недвижимое имущество, выписка — подтверждение регистрации, а без регистрации ваш документ о праве собственности является просто документом, и право собственности не реализовано… а так как задачей БТИ является и контроль за соблюдением норм строительства (точнее их ненарушением). то регистрации предшествует выход инженера на объект с целью осмотра недвижимости.

Итак, если вы регистрируете в БТИ право собственности, вы:
— предъявляете техпаспорт. Если последняя инвентаризация инженерами БТИ проходила более чем 3 месяца назад, будет необходим выход инженера. Если техпаспорт отсутствует, необходимо его изготовить.
— предъявляете документ о праве собственности. Это может быть свидетельство, договор купли-продажи, решение совета депутатов или другие документы. При этом для регистрации нужна нотариально заверенная копия.
— предъявляете документы, удостоверяющие вашу личность — паспорт и справка о присвоении номера плательщика налогов. Для юридических лиц — копия свидетельства о регистрации, копия справки из управления статистики, доверенность для представителя.
— предъявляете квитанции об оплате услуг БТИ и получение выписки. Не торопитесь оплачивать самостоятельно, кваитанции вам выдадут при принятии документов.
Стоимость регистрации — порядка 100 грн. при сроке 2 недели и порядка 130 грн. за 1 неделю, внеения в реестр — порядка 80 грн.

Если вам необходимо обеспечить выход инженера / изготовить технический паспорт, вы:
— предъявляете документ о праве собственности. Это может быть свидетельство, договор купли-продажи, решение совета депутатов или другие документы. Также обычная копия документа.
— предъявляете документы, удостоверяющие вашу личность — паспорт и справка о присвоении номера плательщика налогов. Для юридических лиц — копия свидетельства о регистрации, копия справки из управления статистики, доверенность для представителя.
— предъявляете квитанции об оплате услуг БТИ и получение выписки. Не торопитесь оплачивать самостоятельно, кваитанции вам выдадут при принятии документов.
Стоимость выхода инженера — порядка 60 грн., оформления техпаспорта — порядка 120 грн. при 3-х неделях, порядка 150 грн. при 2-х неделях.

Следует отметить, что процессы работы с жилыми и ближайшими к жилым (гаражами, дачами) объектами разделены с работой с нежилой недвижимостью. Мы остановимся пока только на жилой недвижимости.

Как это было реализовано ?

1-й этап. Получение талончика на приём документов. Выстаиваем очередь (полчаса-час-полтора), получаем талончик. Обычно время на 2-3 дня вперёд. Или неделю. Но при получении талончика могут посмотреть ваши документы и проконсультировать. Общее время — до 3-х часов.
2-й этап. Сдача документов. Выстаиваем очередь (полчаса-час-полтора), попадаем к инспектору. Если комплект документов в порядке — получаем квитанции на оплату. Юрлица могут оплатить безналичным расчётом.
Идём в отделение банка, которое находится тут же (ниже, на Хрещатике, есть отделение банка, где также принимают платежи, но дороже на 3 грн.). Обычно выстаиваем очередь (полчаса-час-полтора), оплачиваем. С оплаченными квитанциями снова подходим к приёму документов, ждём когда освободится инспектор, заходим, отдаём документы с квитанциями или их копиями. Получаем расписку о принятии документов и времени получения результата. Общее время — до 5-и часов.
3-й этап. Получение результата. Выстаиваем очередь (час-полтора-два), предъявляем расписку и документ, удостоверяющий личность. Получаем: или копию техпаспорта с мокрыми печатями и подписями, после чего переходим к регистрации (1-й этап), или оригинал правоустанавливающего документа со штампом о внесении в реестр, выписку из реестра Общее время — до 3-х часов.

Если вам назначают выход инженера, а происходит это за день до выхода, в день выхода вам нужно находиться на месте осмотра.

Итоги.

Обеспечение права собственности для жителей Украины стоит не только денег, но и времени. Так. общий процесс регистрации при актуальном техпаспорте составляет порядка 2-х недель (1 недели при дополнительных 30 % к стоимости) и 210 грн. С необходимостью изготовления / актуализации техпаспорта — 5 недель (3 недели при дополнительных 30 % к стоимости). В БТИ нужно появиться от 3-х до 5-и раз, при повторных обращениях (в связи с отказами в регистрации) — до 10-и раз. При этом вряд ли работников БТИ можно назвать дружелюбными.
Есть ли другой путь ? Да. Это наши услуги. Обращайтесь, если не хотите участвовать в "Парке советского периода" наших дней :).

Доверительное управление недвижимостью

Правовые аспекты

Доверительное управление имуществом, как самостоятельный вид гражданско-правовых сделок, был закреплен в гл. 70 нового Гражданского кодекса Украины только в 2003 г. Доверительное управление имеет ряд юридических преимуществ для собственника недвижимости. Например, при доверительном управлении имуществом на это имущество, переданное в управление, не может быть обращено взыскание по требованию кредитора (кроме случая признания банкротом), также не может быть обращено взыскание на имущество, переданное в управление и по требованию кредитора управителя. Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление, согласно украинскому законодательству, является некой формой защиты от непредсказуемых хозяйственных рисков, связанных с обращением взыскания на недвижимое имущество.

Вместе с тем, с юридической точки зрения, доверительное управление недвижимостью может осуществляться не по одному правовому основанию, а по трем, предусмотренным главами 68, 69, 70 Гражданского кодекса Украины (поручение, комиссия и управление имуществом)

Каждый из этих видов имеет свои особенности и преимущества и применяется при передаче недвижимости в управление в зависимости от вида и целей собственника.

Доверительное управление можно разделить на подгруппы:
— доверительное управление зданиями (офисами, торговой недвижимостью);
— доверительное управление квартирами.

В понятие "управление" также входит определение наиболее эффективного использования объекта, что может быть сделано для обоих видов недвижимости, простое поддержание состояния объекта либо доведение объекта до необходимого, определённого собственником, состояния (достройка, ремонт, введение в эксплуатацию).

Управление зданием

Управляющая компания / управляющий для собственника по его усмотрению может провести исследование инженерных и других коммуникационных сетей здания, выяснить потребности данного региона в конкретных видах целевого назначения зданий / их использования. Это может повлиять на вид использования конкретного здания и покажет необходимость / целесообразность доработки здания / инфраструктуры.
Пределы полномочий управляющего / поверенного, его задачи закрепляются в договоре, где также указываются временные рамки и финансовые аспекты.

Как правило, в течении срока действия договора управляющая компания:
— следит за состоянием здания, помещений и интерьера, прилегающей территории (в том числе проведение ремонтов, меблирование, дизайн и озеленение);
— следит за состоянием инженерных сетей, своевременностью и полнотой оплаты счетов;
— занимается максимальным наполнением помещений и взаимодействием с арендаторами;
— взаимодействует с представителями властей и соответствующими контрольными органами.

Также при продаже выступает агентом собственника.

Управление квартирой

Возможно два типа доверительного управления — при простом отсутствии хозяина БЕЗ сдачи в аренду и специальная сдача в аренду.
При сдаче квартиры в аренду для проживания или под офис доверительное управление предполагает заключение договора, при котором владелец не ограничивает свои права на квартиру, а только перекладывает заботы по сдаче квартиры в аренду на юридическое лицо. При подписании договора владельцу необходимо иметь документ, подтверждающий право собственности на данную квартиру (если квартира в частной собственности), общегражданский паспорт.

На протяжении всего срока договора компания, которая осуществляет доверительное управление, как правило, берет на себя следующие обязательства:

— следит за состоянием квартиры и мебели;
— проверяет и, при не обходимости, оплачивает счета за коммунальные услуги и междугородние переговоры;
— регулирует финансовые вопросы между хозяином и клиентом;
— оказывает широкий спектр сервисных услуг клиентам (уборка квартиры, вызовы технических служб и т д.)
— в случае необходимости организует ремонт квартиры, с полным контролем качества проведения работ;
— консультирует по вопросам налогообложения доходов, полученных при сдаче жилья в найм (аренду);
— оказывает юридические консультации по жилищным вопросам;
— минимизирует налоги.

Важно помнить, что решение о:
— стоимости сдачи в найм;
— направлении использования;
— внешнем виде, оформлении, дизайне и пр.
всегда принимает владелец. Агент только дает рекомендации, основываясь на своем опыте и на состоянии рынка.
Кроме того, он подбирает клиента (-ов), который максимально соответствует требованиям владельца.

Определенные преимущества при доверительном управлении есть и у нанимателей недвижимости:

— возможность оплаты по безналичному расчету как комиссионных услуг агентства, так и арендной платы;
— возможность оплатить арендную плату за квартиру через кассу агенства с получением необходимых документов отчетности;
— взаимодействие по вопросам найма квартиры с юридическим лицом, что позволяет решать все вопросы на деловом уровне;
— гарантированный возврат залога в течение 3 банковских дней после истечения срока Договора найма.

Дополнительные услуги

Кто занимается показом недвижимости ?

Безусловно агент, что значительно повышает вероятность более быстрой сдачи в наем, т.к. агент подстраивается под возможности нанимателя, что существенно снижает вероятность его потери. В том случае, если владелец хочет, он может присутствовать на показах.

Как быстро найдут арендатора?

Договором не ограничен срок поиска арендатора. Однако, агентство заинтересовано в том, чтобы найти нанимателя в кратчайшие сроки. Для этого оно производит поиск по собственной базе нанимателей. При необходимости предлагает квартиру многочисленным фирмам, с которыми действуют договоренности по представлению жилья их сотрудникам. Если нужно рассылает описание квартиры по риелторским компаниям и дает платную рекламу квартиры в средствах массовой информации и в интернете (размещает фотографии и описание квартиры на собственном сайте и на специализированных сайтах по недвижимости).

Стоимость услуг агентства по доверительному управлению недвижимостью обычно составляет от 20% до 30% месячной арендной платы (в зависимости от ряда факторов: месторасположения, площади и др.).

Управление имуществом

Управление имуществом в данном контексте — не только управление недвижимостью, но и управление другими видами активов — оборудованием. транспортом и пр.

Итак, по порядку

1. Недвижимость

Ниже вы можете узнать о том, как данное понятие трактуется в мире.
Учитывая, что все данные услуги на сегодня вряд ли будут востребованы, именно СЕЙЧАС и именно ДЛЯ ВАС предлагаем управление недвижимостью в виде:
— поиск арендаторов
— оформление отношений между арендатором и арендодателем
— контроль полноты и своевременности поступления платежей
— надзор за состоянием объекта аренды
— осуществление мелкого ремонта помещений, комунникаций и т.п.
— реконструкция и адаптация помещений под нужды арендатора
— перепрофилирование
— любые другие услуги по желанию заказчика, не противоречащие законодательству Украины.

Теория.

Существуют четыре понятия, характеризующие подходы к управлению недвижимостью: Facility (facilities) Management, Property Management, Building Management и Asset Management. Теория, как видно, пришла с Запада — на рынке Украины более приемлемым для собственников было и остаётся (пока) самостоятельное управление на уровне эксплуатации.

Facility Management (Фэсилити Менеджмент) — это вид сервисного бизнеса, при котором компания исполнитель берет на себя все непрофильные виды деятельности клиента, не относящиеся к его основному виду деятельности. Клиент таким образом имеет возможность концентрироваться на основном бизнесе.

Целью Facility Management являются наиболее оптимальное использование объекта и сохранение его стоимости на протяжении всего жизненного цикла, другими словами — понижение расходов и вместе с тем достижение максимального комфорта. В Facility Management различают, как правило, три области: коммерческий менеджмент, инфраструктурный менеджмент и технический менеджмент.
В технический менеджмент входят: обслуживание (техобслуживание, контроль и наладка), руководство эксплуатацией и энергетический менеджмент для таких областей, как автоматизация зданий, информационная техника и телекоммуникация, энергообеспечение, вентиляция, теплоснабжение и сантехника. К техническому менеджменту относятся также контроль соблюдения гарантийных обязательств, управление установками, ведение документации и менеджмент графических файлов.

CAFM (Computer Aided Facility Management) — информационная система управления Фэсилити Менеджмент (Википедия).

Основные функции системы CAFM:

  1. Техническое обслуживание инженерных систем
  2. Управление ресурсами и материально-техническое обеспечение
  3. Управление площадями, помещениями, инфраструктурой
  4. Управление арендой недвижимости
  5. Управление документами
  6. Управление договорами
  7. Строительный, технический, пожарнотехнический надзор
  8. Help-Desk, веб-портал, служба приёма
  9. Управление проектами
  10. Инвентаризация фондов, инфраструктуры

Property Management направлен в основном на "внешнее" управление недвижимостью — управление арендой, потоком арендодателей, персоналом, эксплуатацией зданий в части ремонта, настройки и пр.
В широком смысле слова это может быть также управление строительством, ремонтом и обслуживанием недвижимости.
По данным характеристикам Property Management можно обозначить как Facility Management light (лёгкое).

Отдельно можно выделить Инжиниринг в сфере энергосбережения.
Инжиниринг в сфере ресурсосбережения — комплекс инженерно-консультационных услуг исследовательского, проектно-конструкторского, расчётно-аналитического характера, подготовка технико-экономических обоснований проектов, выработка рекомендаций в области оптимизации расходования ресурсов, то есть комплекс коммерческих услуг по подготовке и обеспечению процесса управления расходования ресурсов. Ярким примером результата инжиниринга в сфере энергосбережения можно считать системы «интеллектуального здания». Отдельные элементы интеллектуального здания уже сейчас пользуются большим спросом и присутствуют практически во всех зданиях: есть видеокамеры, контроль доступа, управление вентиляцией и кондиционированием, информационные системы, просто все они спроектированы независимо друг от друга. Интеллектуальные технологии уже нашли масштабное применение в единых системах диспетчеризации, автоматизации и безопасности крупных объектов: рентабельность и удобство эксплуатации зданий неоднократно были отмечены инвесторами и девелоперами. Потребитель получает: снижение эксплуатационных расходов — 30 %, снижение платежей за электроэнергию — 30 %, снижение платежей за воду — 41 %, снижение платежей за тепло — 50 %, уменьшение выбросов СО2 — 30 %.

АСУЗ — Автоматизированная Система Управления Зданиями (англ. Building Management System, BMS, нем. — нем. Gebaudeleittechnisksystem, GLT). АСУЗ предназначена для автоматизации инженерных систем жизнеобеспечения здания: отопление, вентиляция и кондиционирование, холодоснабжение, водоснабжения и канализация, электроснабжение и освещение (Википедия)

Основными целями внедрения АСУЗ являются повышение эффективности и качества работы систем жизнеобеспечения здания, сокращение расходов на обслуживающий персонал. Практически все современные объекты коммерческой недвижимости и жилые здания повышенной комфортности оснащаются АСУЗ.

Принято разделять АСУЗ на системы для крупных объектов недвижимости и на системы для автоматизации коттеджей, дач, офисов и отдельных квартир, т. н. Home Automation.

  1. Уровень диспетчеризации и администрирования (Management Level); На данном уровне осущетсвляется взаимодействие между персоналом (операторами, диспетчерами, пр.) и системой через человеко-системный интерфейс, реализованный на базе компьютерных средств и SCADA-систем.
  2. Уровень автоматического управления (Automation Level); Основновными компонентами данного уровня являются контроллеры автоматического управления, модули ввода-вывода сигналов, электротехническое коммутационное оборудование. В контроллерах реализуются основные алгоритмы приема, вывода, обработки сигналов, алгоритмы автоматического управления.
  3. Уровень периферийных устройств (Field Level); Данный уровень включает в себя датчики и исполнительные механизмы, включая кабельные соединения.

Для АСУЗ разработан комплекс международных стандартов BUILDING AUTOMATION AND CONTROL SYSTEMS ISO 16484-XX.

В России к 2007 адаптированы первые части данного стандарта в виде комплекса стандарта АВОК Автоматизированные Системы Управления Зданиями.

АСУЗ является основной составляющей т.н «интеллектуальных зданий».

Продолжение следует

2. Оборудование

Предлагаем услуги сдачи в аренду вашего оборудования, контроля его состояния, денежных потоков.
Релокация (перемещение) оборудования и всего технологического процесса.

3. Транспорт — легковой

Аренда вашего авто — дело подчас хлопотное. С нами — минимум хлопот и максимум доходов. Контроль технического состояния и сопровождение авто на всём протяжении деятельности договора аренды.

4. Транспорт — грузовой и спецтехника

Продать авто сегодня если и возможно, но с большим дисконтом. Возможно выгоднее дать возможность другим расширить свой бизнес с использованием ваших активов ? Поможем найти арендаторов, подписать договор и проконтролируем состояние вашего транспорта.

6. Производственные комплексы

Пассивный доход от бизнеса — это сдача его в аренду.
Мы оценим стоимость такого бизнеса, найдём арендатора и проконтролируем, чтобы активы сохранились, средства на вашем счету преумножились.

Предлагаем комплексные решения для максимизации вашей прибыли в условиях ужесточившейся конкуренции.

Давайте жить без опасений !

Если стоимость компании выше стоимости её активов

Любая компания обладает не только материальными ценностями, такими как здания, оборудование, запасы сырья и материалов, денежные средства и т.п., но и деловой репутацией, сложившимся кругом клиентов и поставщиков, торговыми марками и брендами, известностью на рынке и другими факторами, которые, на первый взгляд, очень сложно оценить. Однако, при продаже или покупке бизнеса, при слияниях и поглощениях, да и просто для грамотного управления стоимостью компании нужно знать, сколько стоят и нематериальные ценности компании.

Не существует общепринятого определения термина "гудвилл" (goodwill). Этот понятие трактуется как репутация, уважение, респектабельность, известность. По мнению авторов, гудвилл — это прежде всего общественное мнение по отношению к названиям, стилям, помещениям, товарным знакам, логотипам, проектам, товарам и любым другим предметам, находящимися во владении или под контролем компании, а также отношения с клиентами и заказчиками. Источниками гудвилла могут выступать, как, конкретный мастер в салоне красоты, к которому идут люди, так и качественная кухня в ресторане.

В соответствии со стандартом BSV-I1 принятом в 1988 году и дополненном в 1991 году Американским Обществом Оценщиков (American Society of Appraisers, ASA) гудвилл определяется как "доброе имя" фирмы и включает нематериальные активы компании, которые складываются из престижа предприятия, его деловой репутации, взаимоотношений с клиентами, местонахождения, номенклатуры производимой продукции и т.д. Эти факторы отдельно не выделяются и не учитываются в отчетности предприятия, но служат реальным источником прибыли.

Гудвилл нематериален, о его наличии или отсутствии можно судить лишь по практике работы бизнеса. К примеру, если среди ряда компаний, работающих в равных условиях (территориальных, ценовых, сервисных), одна привлекает к себе большее количество клиентов, чем остальные, это свидетельствует о том, что ее гудвилл дороже или "сильнее". Для бизнеса большое значение играет формирование узнаваемости торговой марки, брэнда, и постоянной клиентуры. Создание сильных брэндов, расширение клиентского контингента, узнаваемость торговых марок, требует поддержания жестких стандартов качества и определенного поведения в отношении клиентов и партнеров, введение системы бонусов для постоянных клиентов и т.д. Все эти действия должны способствовать формированию гудвилла. Понятие гудвилла сильно перекликается с таким очень актуальным и модным термином, как бренд компании. Во многом — эти понятия идентичны, может быть гудвилл — чуть более "приземленная", более приближенная к финансам оценка бренда компании.

Оценка гудвила: зачем и как

Когда нужно оценивать гудвилл? Можно выделить несколько ситуаций, когда это необходимо:

— покупка (продажа) бизнеса;

— слияния и поглощения;

— принятие управленческих решений (при управлении стоимостью компании).

Вся совокупность нематериальных активов, находящиеся в распоряжении компании, условно может быть разбита на три группы. К первой относятся нематериальные активы, неотделимые от предприятия, такие как: наличие обученного персонала; достижения в области рекламы и продвижения своей продукции; преимущества территориального расположения; репутация бизнеса. Активы этой группы, как правило, имеют неопределенный срок службы и оцениваются в совокупности. В связи с тем, что для них невозможно определить срок службы и норму амортизации, такие активы считаются неамортизируемыми.

Вторая группа — это нематериальные активы неотделимые от сотрудника предприятия. В их числе личная репутация и профессиональные навыки конкретного сотрудника, включая личные ноу-хау, коммерческие способности, талант в области финансовых операций и т.д. Как и активы первой группы, эти нематериальные активы неотделимые от сотрудника, не имеют срока использования и не амортизируются.

Третья группа — это нематериальные активы в общем случае отделимые от предприятия, такие как фабричные марки, фирменные знаки, торговые марки, авторские права, патенты и т.д. Любой актив этой группы может быть оценен отдельно и большинство из них имеет определенный срок службы. Такие активы считаются амортизируемыми, и их можно поставить на баланс предприятия.

Среди специалистов в области оценки не существует единого мнения относительно того, какие активы входят в состав гудвилла. По мнению авторов статьи, в узком смысле слова гудвилл — это только те активы, которые относятся к первой группе в приведенной выше классификации. В дальнейшем в статье под гудвилла компании подразумеваются активы неотделимые от производства.

Существует несколько способов оценки стоимости гудвилла компании, которые наиболее широко применяются в российской практике:

— оценка гудвилла как оценка разности между суммарной рыночной стоимостью активов предприятия и стоимостью всего бизнеса;

— оценка гудвилла с позиций избыточной прибыли;

— оценка гудвилла по объему реализации.

Рассмотрим подробнее перечисленные методики оценки стоимости гудвилла компании.

Проведение оценки гудвилла как разности между рыночной стоимостью готового бизнеса и стоимостью активов предприятия, условно можно поделить на два крупных блока.

Во-первых, нужно рассчитать рыночную стоимость всех активов компании. Определение рыночной стоимости совокупности активов предприятия основано на принципе максимально эффективного использования. То есть оценку проводят исходя из предположения, что активы используются самым эффективным способом, при этом такое использование физически возможно, разумно, оправдано и законно. На данном этапе работы, нужна согласованная деятельность оценщика и бухгалтера. Бухгалтер должен определить, какие из нематериальных активов компании можно выделить и поставить на баланс. Остальные нематериальные активы и будут формировать гувдилл.

Во-вторых, нужно определить стоимость всего бизнеса как единого целого, применяя либо сравнительный, либо доходный метод оценки. Выбор того или иного подхода зависит от наличия и достоверности информации, используемой при оценке. Если при проведении оценки существует база данных о реальных продажах аналогичных бизнесов, то предпочтение будет отдано сравнительному методу оценки стоимости бизнеса, если такой информации нет, то бизнес в первую очередь воспринимается как инструмент для получения дохода и определяется доходным методом.

После того, как проведена оценка суммарных активов компании, в том числе и нематериальных, которые могут быть поставлены на баланс предприятия, и определена рыночная стоимость компании, гудвилл определяют как разницу между двумя полученными результатами оценки.

Методика оценки гудвилла, предполагающая расчет избыточной прибыли, основывается на предположении, что если одно предприятие получает больший объем прибыли на единицу активов, чем аналогичное предприятие этой же отрасли, то это означает, что дополнительную прибыль предприятию приносит именно его гудвилл или деловая репутация.

В основу метода определения гудвилла методом избыточной прибыли была положена концепция, разработанная Налоговым Управлением США и введенная Министерством финансов США в 1920 году. Предполагалось, что активы всех компаний приносят одинаковую прибыль. Таким образом, определив нормативную прибыль на единицу активов нужно сопоставить ее с реальным показателем прибыльности активов и определить объем неучтенных активов, то есть гудвилл. Инструкцией налоговой инспекции США № 68-609 от 1968г. ставки дохода для материальных и нематериальных активов были установлены директивно. Для предприятий с низким уровнем риска 8% — ставка дохода для материальных активов и 15% для нематериальных. Для предприятий с высоким уровнем риска — 10 % и 20%, соответственно.

В российской практике отсутствуют подобного рода закрепленные коэффициенты прибыльности, что с одной стороны усложняет проведение оценки, а с другой в результате тщательного подбора предприятий аналогов, позволяет повысить достоверность оценки и избежать допусков, присущих широким обобщениям. Отбирая предприятия аналоги, с которыми может быть проведено сравнение доходности, нужно руководствоваться следующими критериями:

— предприятие производит аналогичную продукцию (работы, услуги);

— располагается в той же местности (область, район);

— обладает аналогичными производственными мощностями.

Для использования метода оценки гудвилла по объему реализации нужно знать среднеотраслевые коэффициенты рентабельности. Гудвилл компании рассчитывается по формуле: GV = (NOI — QfxRq)/Rg, где
GV — гудвилл;
NOI — чистый операционный доход от деятельности компании;
Rq — среднеотраслевой коэффициент рентабельности реализации продукции;
Rg — коэффициент капитализации нематериальных активов (отношение прибыли компании к стоимости нематериальных активов учтенных на балансе).
Qf — стоимость реализованной продукции.

Пример Объем отгружаемой продукции компании составляет 200 тыс. долл. США. Чистый операционный доход компании составляет 40 тыс. долл. США, рентабельность нематериальных активов или коэффициент капитализации составляет 15% . Компания, проведя исследования, выяснила, что средняя рентабельность аналогичной продукции составляет 5%. На основании этих данных был рассчитан гудвилл компании, который составил 200 тыс. долл. США ( (40тыс. долл. США-200 тыс.долл.США*0,05)/0,15).

Как и при использовании предыдущего метода, главная проблема в применении метода по объему реализации связана со сложностью получения внешних данных, в данном случае коэффициента среднеотраслевой рентабельности. Поэтому выбор метода оценки гудвилла зависит, в первую очередь, от доступности информации, которой располагает компания. Опыт лучших компаний мира, таких как Coca-Cola, Microsoft, Mercedes, Wal-Mart, говорит о том, что часто именно гудвилл составляет основу рыночной стоимости (капитализации) компании, и повышение стоимости гудвилла может быть важнее, чем наращивание материальных активов. Кто-то скажет, что для российской действительности пока это не так актуально, но мы уже имеем примеры того, что бОльшую часть стоимости продаваемой компании составляет именно "mister Goodwill".

Особенности осмотра и оценки для определения ущерба

Возможны ситуации, когда вашему имуществу наносятся повреждения третьими лицами (т.н. неправомерные действия третьих лиц). В этом для требования с виновника компенсации нужно сделать оценку стоимости уничтоженного имущества либо стоимости восстановления имущества.

Оценивание ущерба остается специфическим типом независимой оценки собственности, и малое внимание, уделяемое этой специфике, иногда создает проблемы практикующему оценщику. Это происходит из-за недостаточной теоретической проработки вопроса. В колледжах оценщиков, в большинстве своем, практически не обучают такой редкой теме как оценивание ущерба собственности. Разве что тщательным образом разбирается вопрос оценки поврежденного имущества при ДТП. Остальные виды повреждения имущества происходят заметно реже. Тем более что обычно они происходят по неосторожности самих собственников.

Важно помнить, что оценщик должен быть всегда незаинтересованным лицом. Так как ему приходиться испытывать давление как со стороны ответчика (который старается как можно больше снизить свои затраты на возмещение ущерба), так и со стороны истца (который желает полностью возместить причиненный его имуществу вред, а подчас и просто немного нажиться на этом). Следовательно, оценщик обязан быть подкован в юридических тонкостях, которые связаны с возмещением ущерба, и особое внимание в период оценки уделить процедурным аспектам. Отчет оценщика гарантированно подвергается пристальному рассмотрению с противоположной стороны. Именно поэтому обоснование полученных результатов должно быть полным, а оценка независимой и не зависящей от пожеланий виновной и потерпевшей стороны. Получается, как юридические, так и теоретические и процедурные моменты при оценивании стоимости восстановительных работ имеют особое значение для оценочных компаний.

Компенсация причиненного ущерба может быть как ремонтной (в виде оплаты расходов на проведение ремонтных работ), так и полной (полная замена утраченного имущества) в том случае если поврежденные вещи невозможно восстановить. Для оценивания вреда оценщики зачастую применяют затратный подход (стоимость имущества зависит от затрат на создание аналогичного или замещение новым имуществом), а если поврежденное имущество применялось для получения прибыли, то еще и доходный способ.

До того как проводить независимую оценку заказчику потребуется определить дату проведения экспертизы поврежденного имущества. Экспертиза осуществляется в присутствии стороны ответчика, поэтому вы должны заранее предупредить ответчика установленным законом способом (например, письмом с уведомлением о вручении). Если виновник данных повреждений находиться в том же населенном пункте, где случился инцидент, то уведомление должно быть получено за трое суток до начала проведения осмотра повреждений имущества. В противном случае ответчик должен получить его за 5 суток до начала, чтобы иметь время ознакомиться и приехать на место проведения осмотра. Текст письма обязательно должен содержать приглашение присутствовать при осмотре имущества независимым оценщиком с указанием адреса, дня и времени.

При проведении осмотра имущества оценщик обязательно должен отметить повреждения (схематично или на фото), посчитать их количество и составить акт осмотра. Ответчик может, конечно, не присутствовать или не подписать акт осмотра, но тогда на суде у виновной стороны будет менее выгодная позиция. При формировании сметы для последующего ремонта поврежденного имущества оценщик опирается главным образом на акт осмотра.

Важно также понимать, что оценщик отталкивается не от идеального состояния имущества, а от его состояния ДО причинения вреда — то есть с учётом аммортизации и состояния. Важным подспорьем может быть акт осмотра (опись, фото и т.п.), максимально приближенный к дате ДО повреждения.

В случае, если оценщик не может самостоятельно определить реальное состояние имущества, требуется (!) вызвать экспертов, которые имеют право на соответствующие обследования: строителей для зданий, технологов для оборудования и т.п., и получить от них заключение о техническом состоянии  поврежденного имущества. Заключение экспертов выступает основным документом для составления акта дефектовки / сметы на проведение реставрационных работ. Здесь важно отметить один момент. Судьи признают только сметы, составленные лицензированным сметчиком. Естественно, некоторые оценщики располагают достаточной квалификацией для написания качественной сметы, однако отсутствие лицензии не дает им юридического права. Они обязательно должны обращаться в фирму, обладающую лицензией на проведение таких работ. При помощи этой сметы, оценщик может легко подсчитать степень нанесенного вреда и стоимость проведения восстановительных работ.

Более подробно информацию о проведении независимой оценки поврежденного имущества вы можете получить непосредственно у работников компании.

Оценка поврежденного имущества

Основные аспекты оценки размера убытков / ущерба

На что стоит обратить внимание?

При причинении повреждений вещам (например, при затоплении вашего жилища соседями сверху, пожаре, поломке транспортного средства при ДТП), случившихся по вине неосторожных действий сторонних людей, гражданин имеет юридическую основу для восстановления своих прав и возмещение причиненных убытков. А для определения размера убытков потребуется обращение в оценочную компанию.

Нужно знать, что независимая оценка поврежденного имущества очень трудная задача, с которой способен справиться не каждый оценщик. Это обуславливается слабой теоретической проработанности данного вопроса. В институтах оценщиков, зачастую, практически не обучают такой редкой теме как оценка ущерба поврежденного имущества. Если только тщательным образом разбирается проблема оценки ущерба при дорожно-транспортном происшествии. Другие виды повреждения имущества возникают заметно реже. Кроме того нередко они происходят из-за самих собственников. Нужно четко помнить, что оценщик обязан быть всегда независимой и незаинтересованной стороной. Ведь он вынужден испытывать давление как со стороны истца (который старается получить компенсацию в максимальном объеме, а подчас и просто немного нажиться на этом), так и со стороны виновника происшествия (который пытается максимально минимизировать свои траты на восстановление поврежденного имущества). Хорошая моральная устойчивость и отличное знание данной проблемы, вот самые важные качества, которыми должен обладать настоящий оценщик, для проведения независимой оценки. Пострадавшая и виновная сторона, а также их адвокаты будут тщательным образом проверять бумаги предоставленные оценщиком. Именно поэтому обоснование собранных данных обязательно должно быть четким, а оценка независимой и не зависящей от желаний обеих сторон. По-настоящему профессиональные оценочные компании неплохо подкованы в юридических и процедурных тонкостях и дорожат своей репутацией. Обратившись к ним, вы будете сто процентов уверены в качестве проведения независимой оценки.

Компенсация причиненного вреда может быть как ремонтной (в виде оплаты расходов на проведение восстановительных работ), так и полной (полная замена утраченного имущества) если поврежденные вещи не подлежат ремонту. Если вещь использовалась для извлечения дохода, то оценщик, в основном, вносит в отчет и упущенную выгоду. В противном случае используется так называемый затратный способ. Предпосылки затратного способа, как известно, заключаются в том, что цена любого имущества зависит от затрат на воспроизводство или замещение аналогичного товара.

В первую очередь, заказчику нужно согласовать с работником оценочной компании день и время осмотра. Экспертиза осуществляется в присутствии виновника происшествия, поэтому вы должны заранее оповестить виновную сторону установленным законом способом (как правило, это телеграмма с уведомлением о вручении). Если виновник данных повреждений находиться в том же населенном пункте, где случился инцидент, то уведомление должно быть получено за трое суток до дня проведения осмотра повреждений имущества. В противном случае ответчик должен получить его за пять дней до начала, чтобы иметь возможность подготовиться и приехать на место проведения осмотра. В телеграмме обязательно должно быть ясно указаны: дата проведения независимой оценки, время ну и, естественно, само приглашение на присутствие во время проведения осмотра.

Во время проведения осмотра имущества оценщик должен сфотографировать полученные этим имуществом повреждения, посчитать их размер и написать документационную базу. Закон, конечно, не обязывает виновную сторону присутствовать на месте проведения экспертизы и тем более подписывать документы. Однако в этом случае судебные органы не будут воспринимать жалобы стороны ответчика по поводу неправильно проведенного осмотра. При создании сметы для последующей реставрации имущества оценщик основывается в основном на акт осмотра.

В крайнем случае, оценщику нужно вызвать строительных экспертов, имеющих право на обследование сооружений, и получить у них экспертное мнение о техническом состоянии конструкций пострадавшего строения. Мнение экспертов становится основным документом для написания сметы на проведение реставрационных работ. Здесь важно сделать важное замечание. В суде признаются только те сметы, которые написаны профессиональным сметчиком. Разумеется, некоторые оценщики имеют достаточные знания для составления качественной сметы, но отсутствие лицензии не дает им юридического права. Они обязательно должны обращаться в компанию, которая имеет лицензию на проведение таких работ. Основываясь на эту смету, оценщик и рассчитывается ущерб.

Конкретнее можно узнать только обратившись к оценщику.

Проверка имущества (перевірка майна)

Перевірка майна не відрізняється від огляду майна. Перевірка майна включає в себе огляд майна.

Перевірка майна не відрізняється від огляду майна. Перевірка майна включає в себе огляд майна.

Перевірка майна – огляд майна та з’ясування правового статусу / та або наявності обмежень щодо майна, яке перевіряється. За бажанням замовника також можуть проводитись необхідні для даного майна експертизи, сертифікації, дослідження.

В результаті здійснення перевірки майна не залишається ніяких питань стосовно наявності, стану, правового статусу та можливості використання певного майна за його призначенням або за напрямком, який бажаний господарю / розпоряднику.
 

Таким чином, процедура та складність перевірки відрізняються залежно від виду майна та завдань, що ставляться. Кожна додаткова експертиза, сертифікація, дослідження збільшують загальну вартість, але в той же час регулярність таких дій надає впевненість та переваги.

На прикладі вже згадуваного транспорту досить легко простежити відмінність в процедурі – так, для легкових транспортних засобів, що використовуються для особистих потреб достатньо технічного паспорту (талону), талону про проходження технічного обстеження не пізніше ніж два роки тому, та, можливо, актуальної інформації щодо його стану; в той же час для вантажного транспорту, що використовується для транспортування вантажів до західноєвропейських країн, крім вищої періодичності технічного огляду, важливо мати сертифікат екологічності Євро-2.

Стосовно споруджень, будинків, приміщень – приватний будинок не є постійним об’єктом досліджень санітарно-епідемічної станції, пожежної інспекції, стосовно ж таких само об’єктів, що використовуються підприємствами – залежно від напрямку використання й нагляд зазначених та інших контролюючих органів може бути хоч і різний, але значно більш уважний.

Систематичність проведення перевірок, як і при звичайному огляді, надає такі переваги, як відповідність правового статусу та фізичного стану визначеному власником напрямку використання. Наявність графіку проведення перевірок / певних дій для збереження необхідного статусу значно знижує ризики фінансових та матеріальних втрат.

Результатом проведення перевірки є звіт із описом всіх значимих характеристик та правового статусу даного майна та висновки експертизи, сертифікати та інші документи, що надаються в разі проведення певних обстежень / сертифікацій.

Инспектирование: частные дома

Приведена одна из первых глав новой книги, посвящённой инспектированию частных домов.
Данная книга готовится к выходу в Украине. Она посвящена описанию процедуры и порядку инспектирования, которое направлено на защиту интересов покупателей недвижимости.
Хотя данная процедура не является обязательной при покупке недвижимости в Украине, автор рекомендует покупателям задуматься над необходимостью её проведения.

В данной книге описана процедура инспектирования частного дома в виде и порядке, соответствующим используемым мной в своей работе. Учитывая, что принципиально все дома одинаковы, процедура действительна независимо от географического расположения домов и их вариаций. Она используется для домов всех возрастов – от только сконструированных до дореволюционных, для домов всех типов – от дач до особняков.

Необходимые инструменты

Для осмотра дома чаще всего вам могут понадобиться следующие инструменты: фонарик для осмотра тёмных мест (вы удивитесь, что скрывает мрак); магнит для определения железных водопроводных труб в стенах и под землёй; строительный уровень для определения горизонтальности поверхностей (этажей); ледоруб или отвёртка для поиска гнилого дерева стропил или термитной эрозии; 2-х метровая лестница-стремянка для домов, где нет прямого доступа к чердаку; электрический тестер для проверки заземления (особенно на кухне и в ванной); бинокль для близкого рассмотрения крыши и строений / частей на ней; компас для определения расположения дома относительно сторон света; фотоаппарат для фиксации общего вида дома и отклонений. Знание расположения дома относительно сторон света полезно для определения состояния различных структурных компонентов дома.
Кроме того, постоянно появляются новые приборы, улучшающие процедуру инспектирования – прибор, определяющий наличие подземных водоёмов без разрушения почвы, прибор для определения химического состояния воды и пр.
Во время проведения инспектирования вам лучше одеться в старую одежду. Такие места, как стройплощадки, подвалы, чердаки зачастую достаточно грязны. Последние инструменты, которые вам понадобятся, это ручка и рабочая тетрадь. Пример такой тетради вы найдёте в конце этой книги, тетрадь должна быть заполнена во время инспекции. Позже вы можете использовать рабочую тетрадь для определения реального состояния дома, базируясь на фактах, а не на эмоциях.

Процедура инспектирования

Дом, независимо от того, насколько он большой в плоскости или по этажам, может быть очень просто осмотрен при условном разбиении его на составляющие части, такие как экстерьер, интерьер и электромеханические системы. Экстерьер и интерьер в свою очередь также могут делиться на составляющие. Благодаря инспектированию как системе и использованию рабочих записей как основы, все элементы дома в любом случае будут осмотрены.
Направляясь к дому, обратите внимание на окружающий участок земли. Обычно вблизи дома это ровный участок, но если посмотреть на весь участок – может присутствовать уклон, либо рельеф может быть достаточно сложным. При таких рельефах существует возможность движения подземных вод в направлении дома. При наличии склонов в районе дома нужно обращать особое внимание на наличие влаги в подвале либо в цокольном этаже.
Экстерьер дома должен быть инспектирован перед интерьером. Этот порядок важен, так как даёт возможность увидеть аспекты, которые могут объяснить проблемы в интерьере. Например, просачивание воды в подвале может происходить из-за неправильного построения водостоков или отлива (грунт вплотную примыкает к зданию вместо того, чтобы быть от него изолированным). Нарушенное покрытие крыши может обнаружить себя в наличии влаги на внутренней стороне крыши. Сломанные и открытые соединения могут служить доступом влаге, которая внутри может классифицироваться вами как косметические недостатки интерьера вместо повреждения структуры дома.

Инспектирование экстерьера

Перед началом инспектирования дома встаньте перед ним и посмотрите на компас. Части света для всех четырёх сторон дома должны быть помечены в записях (т.е. Фасад — юг, Правый фасад — восток и т.д.). Инспектирование экстерьера подтверждается двойным обходом дома. В первый обход вы должны посмотреть на крышу, дымоход, вентиляцию, водостоки, стыки и остальное, что расположено на крыше. Детали, что и как инспектировать, обсуждаются в следующих главах. Во время этого первого прохода использование бинокля значительно облегчит осмотр элементов верхней части дома. Не стоит использовать бинокль с приближением более чем 8 раз – это будет затруднять осмотр из-за возможного дрожания рук. После первого обхода состояние осмотренных элементов должно быть записано. Не забывайте при обходе смотреть под ноги – недалеко от дома может быть бассейн, если вы сконцентрируетесь на осмотре, бассейн может не быть вами замечен, и вы окажетесь в нём.
Во время повторного обхода вы осматриваете другие части дома и прилегающей территории, в поисках возможных проблем на стенах и фундаменте. Начиная с фасада дома, осмотрите все элементы, расположенные на нём либо примыкающие к нему. Это могут быть подходные дорожки, входная группа, внешнее покрытие стен, окна, двери, отмостка, ландшафтный дизайн, забор и т.д. Все эти элементы встречаются при инспектированиях, они детально обсуждаются в следующих главах. Вы же концентрируетесь только на тех, которые присутствуют при инспектировании конкретного дома.
Так же осмотрите правую, левую часть дома, обратную сторону. Если какой-либо элемент требует уточнения при осмотре интерьера, сделайте об этом пометку. Например, если отсутствует часть покрытия отмостки или отмостка имеет трещину, вы должны осмотреть подвал в данном секторе на предмет наличия воды или влаги. Запись этого факта послужит вам напоминанием проверить внутреннюю стену напротив данного повреждения.
После второго осмотра здания снаружи инспектирование экстерьера заканчивается. Дважды просмотрите свои записи — состояние всех ли элементов вы отметили. Осмотрите гараж, если он стоит отдельно. После этого пора входить внутрь дома.

Инспектирование интерьера

Войдите в дом через главные двери. Попробуйте звонок на работоспособность. Помните, вы подбираете дом для покупки. Если вы всё сделаете правильно, это будет ваш дом, поэтому не стесняйтесь и не чувствуйте себя неловко, делайте всё, что сделал бы любой собственник дома. Как часть инспектирования, вы должны открыть и закрыть краны на стоках, трубах и в душе, спустить воду в туалете, открыть и закрыть окна и двери, попробовать отопление и вентиляцию, проверить работоспособность радиаторов отопления, проверить выключатели света.
Начните осмотр с самой высшей точки дома. Если есть мансарда — с неё. Возможно, вам понадобится ваша стремянка. Некоторые дома не имеют мансард, начните осмотр с комнат, которые находятся непосредственно под крышей или с чердака.
После осмотра мансарды осмотрите все комнаты и помещения на уровень ниже. В некоторых больших домах вы легко можете потерять какую-то комнату. Для того чтобы осмотреть все помещения и элементы, начните осмотр «по часовой» либо «против часовой» стрелки сразу от входа, осмотрите каждую комнату по порядку – вы вернётесь к начальной точке и осмотрите все комнаты и помещения. Если вы будете метаться с одной стороны в другую, вы в любом случае пропустите комнату или две.

Электромеханические системы

Системы и связанное с ними оборудование включают в себя электросеть, водосток (канализацию), скважину забора воды, отопление, кондиционирование и плавательный бассейн. Состояние, работа и адекватность каждой системы в вашем доме должны быть проверены согласно отдельной процедуры и результаты занесены в рабочую тетрадь.
Эта финальная проверка завершает вашу инспекцию. Теперь вы осмотрели каждый элемент в доме без исключения и должны были записать в рабочую тетрадь все проблемы и повреждения. Некоторые из этих проблем могут нуждаться в дополнительных исследованиях специалистами. Возможные ситуации, требующие отработки профессионалами, отражены в списках ниже.
Также после физического осмотра стоит исследовать почву – на содержание радона, воду – на химический состав, проверить наличие близлежащих топливно-нефтяных резервуаров и течки из них, захоронений отходов и мусорок / свалок.
Просмотрите свои записи и попытайтесь оценить наиважнейшие проблемы. Не ожидайте увидеть совершенный дом. Вы всегда найдете проблемы, стоимость исправления которых не должна вас волновать. Если вы найдёте много значительных проблем, затраты на исправление могут быть существенны.
Некоторые из проблем, зависящие от стоимости,  определяются как:
— необходимость усиления / обновления фундамента;
— необходимость в обновлении покрытия внешних стен;
— попадание воды в подвал либо нижний уровень;
— устаревшая теплосеть;
— необходимость восстановления водопровода;
— необходимость новой крыши;
— обновление системы кондиционирования;
— неадекватная электросеть;
— повреждение крыши термитами;
— потребность в полном обновлении:
  — мощения / покрытия;
  — напольного покрытия;
  — отдельно стоящего гаража;
  — несущих стен;
— экологические проблемы.
Если вы обнаружите такую проблему, обратитесь для исследования возможной стоимости её решения к подрядчику. Так вы сможете определить реальную стоимость данного дома — как стоимость продажи плюс стоимость решения проблемы / доработки. Зачастую для компенсации затрат на восстановление делаются скидки при продаже.

Scroll to top