doveritelnoe_upravlenie_imushchestvom_1.jpg

Управление недвижимостью — кто во что гаразд

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термины — Facility Management, Property Management, Asset Management, Building Management. Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. А <Управление недвижимостью> — слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.
Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. В результате нередко возникает недопонимание, которое влияет определенным образом на рынок. По данным управленцев, сегодня в Москве есть компании, которые неправильно себя позиционируют. Например, игрок заявляет, что он оказывает услуги в сфере Building Management, на деле же он занимается техническим обслуживанием зданий и не имеет никакого отношения к управлению строительством. Или, к примеру, владелец недвижимости нанимает компанию уровня РМ только для того, чтобы выполнять какие-то отдельные функции FM. И наоборот, компании позиционирующие себя как PM компании, являются на самом деле FM или BM компанией.
Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют <единого знаменателя>. Как бы то ни было, необходимо расставить все точки над .

1. Building Management
Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.
Между тем специалисты компании Sawatzky считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.
Есть и такое мнение, что Building Management — это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.
Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.
Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management — это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.
Для фасилити менеджера не характерно заключение сделок с имуществом, ввиду особой направленности и специфичности этой деятельности.
От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;
2. Управление проектированием объекта.
3. Управление изготовлением — возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.
4. Управление обращением — процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.
5. Управление потреблением — всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.
6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.
7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.
8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.
9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:
1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.
2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.
3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.
4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.
5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.
6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.
7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.
8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.
9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.
10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.
11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.
12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.
13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).
14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.
15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, — это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто — существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. Property Management

Property Management — всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.
Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management — другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника — все это специалисты по праву называют Property Management.
Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта — от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. Asset Management

Asset Management — новое направление на рынке управления недвижимостью. В Украине эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.
Asset Management представляет собой управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлении активами — кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности Asset Management.
Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.
В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую — перепрофилировать, а какую — оставить как основной источник дохода.
Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Потому что задача, скажем, рroperty мanager заключается в том, чтобы купить дешевле, а продать дороже. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.
Пока на рынке управленцев главную роль играют западные компании. Для появления же нашей терминологии в этой сфере нужны имиджевый PR управляющих услуг среди украинских компаний, усиление позиций отечественных управленцев на рынке и, разумеется, большое количество высококлассных объектов коммерческой недвижимости.

 

А.В. Талонов

Scroll to top