Какие налоги необходимо заплатить при обмене жилья

В соответствии с п. 172.8 ст. 172 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 №2755-VI (с изменениями и дополнениями, НКУ) под продажей понимают любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (т. е. обмен с точки зрения налогообложения приравнивается к продаже).

Согласно с п. 172.1 этой статьи доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты не облагается налогом при условии нахождения такого имущества в собственности плательщика налога свыше трех лет. В таком же порядке производится налогообложение садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, хозяйственно-бытовых сооружений и зданий, размещенных на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения.

Кроме того, условие о нахождении такого имущества в собственности плательщика налога свыше трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком в наследство.

Налоговая инспекция поясняет, что если в течение отчетного года продается белее одного объекта недвижимости, указанного в п. 172.1 или продается объект недвижимости, не указанный в п. 172.1, то полученный доход подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 НКУ, то есть 5 %.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом (п. 172.3 ст. 172 НКУ).

"Исходя из изложенного, обмен двух объектов недвижимости с точки зрения налогообложения приравнивается к продаже, доход от обмена одного объекта недвижимости на другой не облагается налогом лишь при условии одновременного соблюдения всех требований, в частности: продажа (обмен) один раз в течение отчетного налогового года и пребывание такого имущества в собственности плательщика налога свыше трех лет. В случае несоблюдения указанных требований такая недвижимость облагается налогом согласно с п. 172.2 ст. 172 НКУ, то есть по ставке 5 %", — резюмировали в налоговой.

Open post tehnika_prodazhi_nedvizhimosti.jpg

Техника продажи недвижимости: как продать квартиру или дом

Продажа недвижимости — теоретически легкое дело. Должны быть собраны соответствующие документы и дана реклама в печатных изданиях. Затем нужно показать дом или квартиру желающим и продать. И, казалось бы, делу конец. Однако на практике для достижения желаемого результата должна быть реализована правильная техника продажи недвижимости. Последней и посвящена тема этой статьи.

«Техника продажи недвижимости: как продать квартиру или дом»Продолжить чтение

Как купить залоговую квартиру ?

С ростом числа ипотечных сделок увеличивается и доля квартир, которые находятся в залоге. Но эти квартиры отнюдь не «выпадают» из жизни и рыночного оборота, и даже сейчас существует несколько способов их продать, а значит, и купить. При общем дефиците предложения не стоит отказываться от идеи купить квартиру под залогом.

Не исключено, что в ближайшем будущем в газетах объявлений добавится не только рубрика «продажа квартир по ипотеке», но и другая, по смыслу противоположная – продажа квартир под залогом. А возможно, такие объявления будут дополняться следующими данными: остаток долга к выплате, количество лет выплат, процентная ставка и т. д. Это станет еще одним шагом к тому, чтобы рынок недвижимости России стал похож на европейские рынки, где большинство продаваемых квартир были куплены в кредит, который до сих пор не выплачен – сроки ипотечного кредитования достаточно длительны. Впрочем, на российском рынке уже сейчас такие квартиры появляются в продаже, и потенциальному покупателю стоит знать о возможных подводных камнях при покупке недвижимости, которая находится под залогом.

Сначала разберемся, что же такое залог, и кому принадлежит заложенная квартира. По определению,  «при залоге недвижимого имущества оно оставляется во владении и пользовании должника, который лишается лишь права отчуждения и нового залога этого имущества без согласия залогодержателя». Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, поясняет: «Продать квартиру под залогом возможно, но только по согласованию с банком-залогодержателем. Было бы удивительно, если бы этого согласования не требовалось: чего бы стоил тогда залог?». Добавим, что залог на квартиру, так же как и любая сделка с недвижимым имуществом и переход права собственности по ней, в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы, которое обязано предоставлять информацию о наличии обременений по запросу любого заинтересованного лица, не обязательно риелтора.

«Собственник» уже писал о нескольких способах продажи квартиры, купленной по ипотеке. Но вникать в причины продажи покупателю совсем не обязательно. Важно выяснить, когда будет снят залог с квартиры (и будет ли он вообще снят). Теоретически есть схемы сделки, при которых покупатель становится на место продавца в кредитном договоре, и квартира остается в залоге. Такое явление называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника, однако в России пока не практикуется. По российскому законодательству, для того чтобы произошла передача права собственности, залог должен быть снят. И, по сути, банк должен снять залог с объекта до того, как получит полный расчет по кредиту, говорит Владимир Лопатин.

О безопасности сделок

На самом деле, покупка квартиры под залогом – дело пока еще не отработанное в деталях, а оттого долгое. Однако вполне безопасное с точки зрения сделки – если расчеты производятся после госрегистрации прав на квартиру. Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой», говорит об основных опасениях покупателей следующее: люди боятся, что, если залог с квартиры не будет снят, им придется либо выплачивать за нее кредит, либо отдавать ее банку. Но, поскольку в договоре купли-продажи продавец подтверждает, что квартира не является предметом залога и судебных исков, то даже если нечестная сделка и произойдет, покупатель будет рассматриваться как «добросовестный приобретатель», и никаких претензий к нему предъявлено не будет. Все разбирательства будут происходить между банком и недобросовестным продавцом.

Елена Панова, директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», добавляет, что никакой опасности при покупке такой квартиры нет. Покупатель получает квартиру уже без обременения. В такой ситуации срок государственной регистрации может быть более длительным – месяц вместо 2 недель при обычных сделках, что, тем не менее, укладывается в сроки, предусмотренные федеральным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Впрочем, такая квартира и стоить будет несколько дешевле, поскольку для проведения сделки с ней требуется больше времени.

В случае проведения расчета через банковскую ячейку или через безналичный аккредитив покупатель может быть совершенно спокоен, считает Владимир Лопатин. Продавец все равно не получит деньги, пока квартира не будет переоформлена на покупателя с соблюдением всех требований законодательства. Но, добавляет эксперт, проблемы с такой квартирой могут возникнуть в тех регионах, где принято рассчитываться до проведения сделки. В таком случае риелтор, прежде чем передавать деньги, должен убедиться, что залог с квартиры снят. Но, тем не менее, при покупке квартиры лучше все-таки обращаться за помощью к профессионалам – это «золотое правило» действует здесь практически безотказно.

Scroll to top