Если стоимость компании выше стоимости её активов

Любая компания обладает не только материальными ценностями, такими как здания, оборудование, запасы сырья и материалов, денежные средства и т.п., но и деловой репутацией, сложившимся кругом клиентов и поставщиков, торговыми марками и брендами, известностью на рынке и другими факторами, которые, на первый взгляд, очень сложно оценить. Однако, при продаже или покупке бизнеса, при слияниях и поглощениях, да и просто для грамотного управления стоимостью компании нужно знать, сколько стоят и нематериальные ценности компании.

Не существует общепринятого определения термина "гудвилл" (goodwill). Этот понятие трактуется как репутация, уважение, респектабельность, известность. По мнению авторов, гудвилл — это прежде всего общественное мнение по отношению к названиям, стилям, помещениям, товарным знакам, логотипам, проектам, товарам и любым другим предметам, находящимися во владении или под контролем компании, а также отношения с клиентами и заказчиками. Источниками гудвилла могут выступать, как, конкретный мастер в салоне красоты, к которому идут люди, так и качественная кухня в ресторане.

В соответствии со стандартом BSV-I1 принятом в 1988 году и дополненном в 1991 году Американским Обществом Оценщиков (American Society of Appraisers, ASA) гудвилл определяется как "доброе имя" фирмы и включает нематериальные активы компании, которые складываются из престижа предприятия, его деловой репутации, взаимоотношений с клиентами, местонахождения, номенклатуры производимой продукции и т.д. Эти факторы отдельно не выделяются и не учитываются в отчетности предприятия, но служат реальным источником прибыли.

Гудвилл нематериален, о его наличии или отсутствии можно судить лишь по практике работы бизнеса. К примеру, если среди ряда компаний, работающих в равных условиях (территориальных, ценовых, сервисных), одна привлекает к себе большее количество клиентов, чем остальные, это свидетельствует о том, что ее гудвилл дороже или "сильнее". Для бизнеса большое значение играет формирование узнаваемости торговой марки, брэнда, и постоянной клиентуры. Создание сильных брэндов, расширение клиентского контингента, узнаваемость торговых марок, требует поддержания жестких стандартов качества и определенного поведения в отношении клиентов и партнеров, введение системы бонусов для постоянных клиентов и т.д. Все эти действия должны способствовать формированию гудвилла. Понятие гудвилла сильно перекликается с таким очень актуальным и модным термином, как бренд компании. Во многом — эти понятия идентичны, может быть гудвилл — чуть более "приземленная", более приближенная к финансам оценка бренда компании.

Оценка гудвила: зачем и как

Когда нужно оценивать гудвилл? Можно выделить несколько ситуаций, когда это необходимо:

— покупка (продажа) бизнеса;

— слияния и поглощения;

— принятие управленческих решений (при управлении стоимостью компании).

Вся совокупность нематериальных активов, находящиеся в распоряжении компании, условно может быть разбита на три группы. К первой относятся нематериальные активы, неотделимые от предприятия, такие как: наличие обученного персонала; достижения в области рекламы и продвижения своей продукции; преимущества территориального расположения; репутация бизнеса. Активы этой группы, как правило, имеют неопределенный срок службы и оцениваются в совокупности. В связи с тем, что для них невозможно определить срок службы и норму амортизации, такие активы считаются неамортизируемыми.

Вторая группа — это нематериальные активы неотделимые от сотрудника предприятия. В их числе личная репутация и профессиональные навыки конкретного сотрудника, включая личные ноу-хау, коммерческие способности, талант в области финансовых операций и т.д. Как и активы первой группы, эти нематериальные активы неотделимые от сотрудника, не имеют срока использования и не амортизируются.

Третья группа — это нематериальные активы в общем случае отделимые от предприятия, такие как фабричные марки, фирменные знаки, торговые марки, авторские права, патенты и т.д. Любой актив этой группы может быть оценен отдельно и большинство из них имеет определенный срок службы. Такие активы считаются амортизируемыми, и их можно поставить на баланс предприятия.

Среди специалистов в области оценки не существует единого мнения относительно того, какие активы входят в состав гудвилла. По мнению авторов статьи, в узком смысле слова гудвилл — это только те активы, которые относятся к первой группе в приведенной выше классификации. В дальнейшем в статье под гудвилла компании подразумеваются активы неотделимые от производства.

Существует несколько способов оценки стоимости гудвилла компании, которые наиболее широко применяются в российской практике:

— оценка гудвилла как оценка разности между суммарной рыночной стоимостью активов предприятия и стоимостью всего бизнеса;

— оценка гудвилла с позиций избыточной прибыли;

— оценка гудвилла по объему реализации.

Рассмотрим подробнее перечисленные методики оценки стоимости гудвилла компании.

Проведение оценки гудвилла как разности между рыночной стоимостью готового бизнеса и стоимостью активов предприятия, условно можно поделить на два крупных блока.

Во-первых, нужно рассчитать рыночную стоимость всех активов компании. Определение рыночной стоимости совокупности активов предприятия основано на принципе максимально эффективного использования. То есть оценку проводят исходя из предположения, что активы используются самым эффективным способом, при этом такое использование физически возможно, разумно, оправдано и законно. На данном этапе работы, нужна согласованная деятельность оценщика и бухгалтера. Бухгалтер должен определить, какие из нематериальных активов компании можно выделить и поставить на баланс. Остальные нематериальные активы и будут формировать гувдилл.

Во-вторых, нужно определить стоимость всего бизнеса как единого целого, применяя либо сравнительный, либо доходный метод оценки. Выбор того или иного подхода зависит от наличия и достоверности информации, используемой при оценке. Если при проведении оценки существует база данных о реальных продажах аналогичных бизнесов, то предпочтение будет отдано сравнительному методу оценки стоимости бизнеса, если такой информации нет, то бизнес в первую очередь воспринимается как инструмент для получения дохода и определяется доходным методом.

После того, как проведена оценка суммарных активов компании, в том числе и нематериальных, которые могут быть поставлены на баланс предприятия, и определена рыночная стоимость компании, гудвилл определяют как разницу между двумя полученными результатами оценки.

Методика оценки гудвилла, предполагающая расчет избыточной прибыли, основывается на предположении, что если одно предприятие получает больший объем прибыли на единицу активов, чем аналогичное предприятие этой же отрасли, то это означает, что дополнительную прибыль предприятию приносит именно его гудвилл или деловая репутация.

В основу метода определения гудвилла методом избыточной прибыли была положена концепция, разработанная Налоговым Управлением США и введенная Министерством финансов США в 1920 году. Предполагалось, что активы всех компаний приносят одинаковую прибыль. Таким образом, определив нормативную прибыль на единицу активов нужно сопоставить ее с реальным показателем прибыльности активов и определить объем неучтенных активов, то есть гудвилл. Инструкцией налоговой инспекции США № 68-609 от 1968г. ставки дохода для материальных и нематериальных активов были установлены директивно. Для предприятий с низким уровнем риска 8% — ставка дохода для материальных активов и 15% для нематериальных. Для предприятий с высоким уровнем риска — 10 % и 20%, соответственно.

В российской практике отсутствуют подобного рода закрепленные коэффициенты прибыльности, что с одной стороны усложняет проведение оценки, а с другой в результате тщательного подбора предприятий аналогов, позволяет повысить достоверность оценки и избежать допусков, присущих широким обобщениям. Отбирая предприятия аналоги, с которыми может быть проведено сравнение доходности, нужно руководствоваться следующими критериями:

— предприятие производит аналогичную продукцию (работы, услуги);

— располагается в той же местности (область, район);

— обладает аналогичными производственными мощностями.

Для использования метода оценки гудвилла по объему реализации нужно знать среднеотраслевые коэффициенты рентабельности. Гудвилл компании рассчитывается по формуле: GV = (NOI — QfxRq)/Rg, где
GV — гудвилл;
NOI — чистый операционный доход от деятельности компании;
Rq — среднеотраслевой коэффициент рентабельности реализации продукции;
Rg — коэффициент капитализации нематериальных активов (отношение прибыли компании к стоимости нематериальных активов учтенных на балансе).
Qf — стоимость реализованной продукции.

Пример Объем отгружаемой продукции компании составляет 200 тыс. долл. США. Чистый операционный доход компании составляет 40 тыс. долл. США, рентабельность нематериальных активов или коэффициент капитализации составляет 15% . Компания, проведя исследования, выяснила, что средняя рентабельность аналогичной продукции составляет 5%. На основании этих данных был рассчитан гудвилл компании, который составил 200 тыс. долл. США ( (40тыс. долл. США-200 тыс.долл.США*0,05)/0,15).

Как и при использовании предыдущего метода, главная проблема в применении метода по объему реализации связана со сложностью получения внешних данных, в данном случае коэффициента среднеотраслевой рентабельности. Поэтому выбор метода оценки гудвилла зависит, в первую очередь, от доступности информации, которой располагает компания. Опыт лучших компаний мира, таких как Coca-Cola, Microsoft, Mercedes, Wal-Mart, говорит о том, что часто именно гудвилл составляет основу рыночной стоимости (капитализации) компании, и повышение стоимости гудвилла может быть важнее, чем наращивание материальных активов. Кто-то скажет, что для российской действительности пока это не так актуально, но мы уже имеем примеры того, что бОльшую часть стоимости продаваемой компании составляет именно "mister Goodwill".

Особенности осмотра и оценки для определения ущерба

Возможны ситуации, когда вашему имуществу наносятся повреждения третьими лицами (т.н. неправомерные действия третьих лиц). В этом для требования с виновника компенсации нужно сделать оценку стоимости уничтоженного имущества либо стоимости восстановления имущества.

Оценивание ущерба остается специфическим типом независимой оценки собственности, и малое внимание, уделяемое этой специфике, иногда создает проблемы практикующему оценщику. Это происходит из-за недостаточной теоретической проработки вопроса. В колледжах оценщиков, в большинстве своем, практически не обучают такой редкой теме как оценивание ущерба собственности. Разве что тщательным образом разбирается вопрос оценки поврежденного имущества при ДТП. Остальные виды повреждения имущества происходят заметно реже. Тем более что обычно они происходят по неосторожности самих собственников.

Важно помнить, что оценщик должен быть всегда незаинтересованным лицом. Так как ему приходиться испытывать давление как со стороны ответчика (который старается как можно больше снизить свои затраты на возмещение ущерба), так и со стороны истца (который желает полностью возместить причиненный его имуществу вред, а подчас и просто немного нажиться на этом). Следовательно, оценщик обязан быть подкован в юридических тонкостях, которые связаны с возмещением ущерба, и особое внимание в период оценки уделить процедурным аспектам. Отчет оценщика гарантированно подвергается пристальному рассмотрению с противоположной стороны. Именно поэтому обоснование полученных результатов должно быть полным, а оценка независимой и не зависящей от пожеланий виновной и потерпевшей стороны. Получается, как юридические, так и теоретические и процедурные моменты при оценивании стоимости восстановительных работ имеют особое значение для оценочных компаний.

Компенсация причиненного ущерба может быть как ремонтной (в виде оплаты расходов на проведение ремонтных работ), так и полной (полная замена утраченного имущества) в том случае если поврежденные вещи невозможно восстановить. Для оценивания вреда оценщики зачастую применяют затратный подход (стоимость имущества зависит от затрат на создание аналогичного или замещение новым имуществом), а если поврежденное имущество применялось для получения прибыли, то еще и доходный способ.

До того как проводить независимую оценку заказчику потребуется определить дату проведения экспертизы поврежденного имущества. Экспертиза осуществляется в присутствии стороны ответчика, поэтому вы должны заранее предупредить ответчика установленным законом способом (например, письмом с уведомлением о вручении). Если виновник данных повреждений находиться в том же населенном пункте, где случился инцидент, то уведомление должно быть получено за трое суток до начала проведения осмотра повреждений имущества. В противном случае ответчик должен получить его за 5 суток до начала, чтобы иметь время ознакомиться и приехать на место проведения осмотра. Текст письма обязательно должен содержать приглашение присутствовать при осмотре имущества независимым оценщиком с указанием адреса, дня и времени.

При проведении осмотра имущества оценщик обязательно должен отметить повреждения (схематично или на фото), посчитать их количество и составить акт осмотра. Ответчик может, конечно, не присутствовать или не подписать акт осмотра, но тогда на суде у виновной стороны будет менее выгодная позиция. При формировании сметы для последующего ремонта поврежденного имущества оценщик опирается главным образом на акт осмотра.

Важно также понимать, что оценщик отталкивается не от идеального состояния имущества, а от его состояния ДО причинения вреда — то есть с учётом аммортизации и состояния. Важным подспорьем может быть акт осмотра (опись, фото и т.п.), максимально приближенный к дате ДО повреждения.

В случае, если оценщик не может самостоятельно определить реальное состояние имущества, требуется (!) вызвать экспертов, которые имеют право на соответствующие обследования: строителей для зданий, технологов для оборудования и т.п., и получить от них заключение о техническом состоянии  поврежденного имущества. Заключение экспертов выступает основным документом для составления акта дефектовки / сметы на проведение реставрационных работ. Здесь важно отметить один момент. Судьи признают только сметы, составленные лицензированным сметчиком. Естественно, некоторые оценщики располагают достаточной квалификацией для написания качественной сметы, однако отсутствие лицензии не дает им юридического права. Они обязательно должны обращаться в фирму, обладающую лицензией на проведение таких работ. При помощи этой сметы, оценщик может легко подсчитать степень нанесенного вреда и стоимость проведения восстановительных работ.

Более подробно информацию о проведении независимой оценки поврежденного имущества вы можете получить непосредственно у работников компании.

Оценка поврежденного имущества

Основные аспекты оценки размера убытков / ущерба

На что стоит обратить внимание?

При причинении повреждений вещам (например, при затоплении вашего жилища соседями сверху, пожаре, поломке транспортного средства при ДТП), случившихся по вине неосторожных действий сторонних людей, гражданин имеет юридическую основу для восстановления своих прав и возмещение причиненных убытков. А для определения размера убытков потребуется обращение в оценочную компанию.

Нужно знать, что независимая оценка поврежденного имущества очень трудная задача, с которой способен справиться не каждый оценщик. Это обуславливается слабой теоретической проработанности данного вопроса. В институтах оценщиков, зачастую, практически не обучают такой редкой теме как оценка ущерба поврежденного имущества. Если только тщательным образом разбирается проблема оценки ущерба при дорожно-транспортном происшествии. Другие виды повреждения имущества возникают заметно реже. Кроме того нередко они происходят из-за самих собственников. Нужно четко помнить, что оценщик обязан быть всегда независимой и незаинтересованной стороной. Ведь он вынужден испытывать давление как со стороны истца (который старается получить компенсацию в максимальном объеме, а подчас и просто немного нажиться на этом), так и со стороны виновника происшествия (который пытается максимально минимизировать свои траты на восстановление поврежденного имущества). Хорошая моральная устойчивость и отличное знание данной проблемы, вот самые важные качества, которыми должен обладать настоящий оценщик, для проведения независимой оценки. Пострадавшая и виновная сторона, а также их адвокаты будут тщательным образом проверять бумаги предоставленные оценщиком. Именно поэтому обоснование собранных данных обязательно должно быть четким, а оценка независимой и не зависящей от желаний обеих сторон. По-настоящему профессиональные оценочные компании неплохо подкованы в юридических и процедурных тонкостях и дорожат своей репутацией. Обратившись к ним, вы будете сто процентов уверены в качестве проведения независимой оценки.

Компенсация причиненного вреда может быть как ремонтной (в виде оплаты расходов на проведение восстановительных работ), так и полной (полная замена утраченного имущества) если поврежденные вещи не подлежат ремонту. Если вещь использовалась для извлечения дохода, то оценщик, в основном, вносит в отчет и упущенную выгоду. В противном случае используется так называемый затратный способ. Предпосылки затратного способа, как известно, заключаются в том, что цена любого имущества зависит от затрат на воспроизводство или замещение аналогичного товара.

В первую очередь, заказчику нужно согласовать с работником оценочной компании день и время осмотра. Экспертиза осуществляется в присутствии виновника происшествия, поэтому вы должны заранее оповестить виновную сторону установленным законом способом (как правило, это телеграмма с уведомлением о вручении). Если виновник данных повреждений находиться в том же населенном пункте, где случился инцидент, то уведомление должно быть получено за трое суток до дня проведения осмотра повреждений имущества. В противном случае ответчик должен получить его за пять дней до начала, чтобы иметь возможность подготовиться и приехать на место проведения осмотра. В телеграмме обязательно должно быть ясно указаны: дата проведения независимой оценки, время ну и, естественно, само приглашение на присутствие во время проведения осмотра.

Во время проведения осмотра имущества оценщик должен сфотографировать полученные этим имуществом повреждения, посчитать их размер и написать документационную базу. Закон, конечно, не обязывает виновную сторону присутствовать на месте проведения экспертизы и тем более подписывать документы. Однако в этом случае судебные органы не будут воспринимать жалобы стороны ответчика по поводу неправильно проведенного осмотра. При создании сметы для последующей реставрации имущества оценщик основывается в основном на акт осмотра.

В крайнем случае, оценщику нужно вызвать строительных экспертов, имеющих право на обследование сооружений, и получить у них экспертное мнение о техническом состоянии конструкций пострадавшего строения. Мнение экспертов становится основным документом для написания сметы на проведение реставрационных работ. Здесь важно сделать важное замечание. В суде признаются только те сметы, которые написаны профессиональным сметчиком. Разумеется, некоторые оценщики имеют достаточные знания для составления качественной сметы, но отсутствие лицензии не дает им юридического права. Они обязательно должны обращаться в компанию, которая имеет лицензию на проведение таких работ. Основываясь на эту смету, оценщик и рассчитывается ущерб.

Конкретнее можно узнать только обратившись к оценщику.

Кто и для чего делает оценку ?

Необходимо, чтобы экспертный осмотр недвижимости проводили знающие компании.

Вы хотите узнать цены на дом? Хотите купить, продать или быстро определить текущую цену интересующей Вас недвижимости? На сегодняшний день состояние купли-продаж перманентно и моментально меняется и для определения решений по действиям с недвижимостью надо владеть самой точной и современной информацией о спросе на нее. Вы уже опробывали оценить недвижимость сами методом оценки спроса-предложения недвижимости по объявлениям в специализированной газете? Если бы Вы заказывали такие объявленьица в рубрику недвижимость, какую бы Вы установили потолок цены? Если бы Вы подозревали, что потолок Вашей стоимости будет повлиять на установление результата при оценке недвижимости. Чем больше вы описали цену, тем, наверное, выше современная рыночная цена на Вашу недвижимость. Становится сильным соблазн исказить стоимость. Подающий объявление постоянно выставляет заведомо увеличенную предполагаемую цену. Но ведь рекламки в газете Вы имеете взможность рассматривать те, что заказывают продавцы. Значит, цена, которую выдают торговые агенты квартиры не есть абсолютно точной стоимостью недвижимости на текущий момент времени, скорее это удобная для торговца стоимость на скорое будущее.

Цена на недвижимость может изменяться в зависимости от множества условий. Тут становится важным как Вы будете эксплуатировать эту недвижимость. Если Вы собираетесь купить квартиру для собственного проживания, то для Вас является важным криминальная обстановка, район города, соседи по проживанию, состояние недвижимости, наличие парковки, газа, электроснабжения, центрального отопления, постоянного водоснабжения, удаленность от хороших дорог, центра, зон отдыха, поликлиник, магазинов, школ. Но вот если Вы хотите узнать цену на приносящую доход недвижимость то факторы оценки изменяться в сторону определения способов монетизации рассматриваемой коммерческой недвижимости. На величину доходов от коммерческой недвижимости способны сказываться оживленность улицы, привлекательность района для людей желающих потратить деньги, наличие парковок, пропускная способность ближайших автомагистралей, состояние дорог, соседство с крупными торговыми предприятиями, близость промышленных районов города, район города, удаленность от вокзалов, расположение складских помещений. Поэтому и характер цен на недвижимость будет различаться в зависимости от ее использования.

Способы оценки делятся на доходный, затратный, сравнительный. Вот Вы задумываетесь над тем, что выгоднее — отстроить здание или купить готовый, в таком случае, для Вас было бы неплохо определить чему равна себестоимость постройки выбранного Вами дома. О том, сколько стоят проектировочные работы, материалы используемые для строительства, строительные работы, работы по вводу в эксплуатацию отстроенной недвижимости, участки под строящийся дом Вам поведает затратный метод оценки недвижимости. Узнав сумму затрат на возведение объекта, имеем шанс более адекватно осуществлять заключение о том, покупать ли введеное в эксплуатацию здание или строиться самому.

Но если Вы твердо намереваетесь взять уже построенную недвижимость, то Вам был бы полезен рыночный подход. При нём производится определение стоимостей объектов недвижимости с аналогичными показателями. Этот вариант оценки довольно неточный, тем не менее позволяет увидеть конъюнктуру рынка недвижимости и тенденции цен. На этом варианте оценки довольно легко выявить однозначно завышенные цены на продающуюся недвижимость.

Если же Вы заняты наращиванием капитала, то для Вас нужен другой метод оценки — оценка способом прогнозирования усредненного за год возможного дохода от капитализации недвижимости. Этот вариант оценки позволяет расчитать величину дохода который можно получить от недвижимости. Определение стоимости прибыли от недвижимости повышает шанс точнее определить целесообразность направления капитала в капитализацию сооружения.

Если же главной целью заказанной оценки для Вас будет являться показ отчета об оценке в банк для получения ссуды, то закон и правила организаций выдающих займ требуют выполнения оценки не меньше чем по двум способам. То же самое относится и к страховым фирмам, требующим многовекторной оценки оговоренной недвижимости.

Естественно, каждая оценка должна производиться опытным оценщиком, получившем лицензию на представление оценки. Хороший оценщик получает с Вас сумму затрат за то, что он постоянно находится в готовности защитить результат оценки в судебном разбирательстве. Не помешает еще и поинтересоваться относится ли с симпатией найденный Вами коммерческий банк или страховая организация к данному специалисту. Или же Вы будете подвергнуты риску не получить ссуды или суммы страховки.

Выбирая нашу компанию, Вы отдаете задачу по сбору информации о заинтересовавших Вас пунктах недвижимости опытным оценщикам. Каждая оценка предписывается договором оказания услуг, в котором предусматривается ответственность нашей организации перед всеми итогами кропотливой работы наших экспертов. Мы представляем интересы наших клиентов в финансовых учреждениях, страховых фирмах, судах любого уровня. Доверяя оценку нужной Вам недвижимости нам, Вы можете больше заняться тем, как Вы намерены воспользоваться информацией, а не помышлять о том, как ею завладеть.

Scroll to top